第一章 总则
第一条 为了加强山东省物业质量保修金管理，维护相关业主的合法权益，保障相关物业在保修期内的正常使用和维修，根据国家有关法律、法规和《山东省物业管理条例》，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内物业质量保修金（下称保修金）的交存、使用、退还、监督和管理。
第三条 本办法所称的保修金是指开发建设单位按照规定比例向所属物业主管部门交存的，作为保修期内物业维修费用保证的资金。
第四条 保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第五条 省建设行政主管部门负责对全省范围内的保修金管理工作进行指导和监督。设区的市、县（市）物业主管部门负责本区域内保修金管理指导和监督工作。
第六条 各市、县（市）物业主管部门应当建立健全保修金管理制度，并指定机构负责保修金的收取、核算、退还等。已有专项维修资金管理机构的，由该机构负责保修金的日常管理工作。
第二章 交存
第七条 开发建设单位用于销售的商品房、经济适用房及其他保障性住房应按照本办法的规定，交存保修金。由两个及以上单位共同开发建设的项目，可按其约定分别交存。
第八条 开发建设单位在办理物业单位竣工验收备案前，应当一次性向所属保修金管理机构交纳保修金，并存入按有关规定指定的商业银行开设的专户内。实行预售款监管的城市，应一次性在预售款中划转规定数额的保修金到指定帐户。
第九条 在物业交付使用时，开发建设单位应当向业主出示住宅质量保证书、住宅使用说明书和保修金交存证明。
第十条 开发建设单位应按照物业建筑安装总造价3%至5%的比例交存保修金。 物业主管部门可根据开发建设单位信用状况、资质等级、售后服务体系建立等情况适当减免保修金收取比例，具体标准如下：
（一）开发建设单位购买了工程质量责任保险的，所承保物业可不交存保修金；
（二）通过住宅性能认定3A级、2A级、1A级的项目，物业主管部门可适当降低该项目保修金交存比例，或在通过认定后及时退还相应比例保修金；
（三）获得广厦奖（鲁班奖），省优秀住宅小区（泰山杯），市级优秀住宅小区的项目，可在该项目获奖后及时退还一定比例的保修金；
（四）开发建设单位质量保证、售后服务体系健全、企业信用等级较高或者前期物业管理质量控制措施到位的项目，经物业主管部门批准，可降低1至2个百分点，但交存比例最低不得少于2%。前款（二）至（四）项累计计算，所交存比例最低不得低于1%。
第十一条 保修金管理机构收取保修金时，应当开具省财政厅监制的专用票据。
第十二条 开发建设单位不按本办法的规定交纳或者补交保修金的，由物业主管部门责令期限交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收欠交部分万分之三的滞纳金，并依法给予处分。不交纳保修金的开发企业，不得办理单位工程竣工验收备案、综合验收备案、房屋交付、确权登记手续。第三章 使用
第十三条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
正常使用条件下，住宅物业保修期限为：
（一）屋面防水工程不低于5年，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于5年；
（二）外墙外保温工程不低于5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；
（五）房屋建筑的地基工程和主体结构工程、基础设施工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。其他项目的保修期限和保修范围，按《住宅质量保证书》的约定确定。
第十四条 因业主使用不当或者擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成物业质量问题，由业主依法承担相应的维修责任。
第十五条 开发建设单位对物业的保修可以自行组织，也可以委托物业服务企业进行。开发建设单位委托物业服务企业保修的，应当在物业交付前与物业服务企业签订物业委托保修协议，明确双方的权利与义务，以及保修费用支付方式。保修协议的示范文本由设区的市物业主管部门制定。
第十六条 在物业保修期内有下列情形之一，开发建设单位应当履行而不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，可根据物业不同部分按本办法有关规定启动使用保修金。
（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；
（二）物业交付后，业主或物业服务企业发现物业共用部分、公用设施设备及室外工程存在质量问题的。
第十七条 在物业保修期内，业主或物业服务企业发现物业存在质量问题，可以向开发建设单位提出维修申请。开发建设单位应及时查验，对所报修部分的维修责任不存在异议的，应予以及时维修。
第十八条 开发建设单位对报修部分的维修责任存在异议，双方不能协商一致，可由第三方质检部门进行检测并出具检测报告。报告认定检测部分存在质量问题，物业服务企业应函告开发建设单位在7日进行维修，函告内容应包括第三方质检部门检测结果、维修项目及预算等内容。开发建设单位7日内仍不履行维修义务的，可由物业服务企业委托维修，维修及检测费用在保修金中列支。
第十九条 水、电、暖等部位出现的影响日常工作生活的物业质量问题，需要进行应急维修的部分，在物业服务企业认定后，业主可先行垫资维修，并保存相关证据，事后申请使用保修金清偿。
第二十条 需使用数额较大的物业共用部位、共用设施设备及室外工程维修，需经业主委员会同意（没有业主委员会的，可由居民委员会或者相关业主同意），由物业公司提出申请。维修程序参照本办法第十七条、十八条执行。
第二十一条 保修金使用后，物业服务企业应在30日内将保修金使用明细函告开发建设单位。
第二十二条 保修金不足以维修时，开发建设单位应按照协议履行保修责任。
第四章 退还
第二十三条 保修金储存最长年限为5年。保修金管理机构应当在各分部工程保修期满后一个月内退还开发建设单位相应部分保修金余额。各分部工程造价在物业建筑安装总成本中所占比例，由设区的市、县（市）物业主管部门公布。保修金储存满5年后，保修金管理机构应当按银行活期利息退还开发建设单位其所交存保修金的本息余额。
第二十四条 保修金全部退还后，开发建设单位应依法、依约继续履行相应的质量责任。
第二十五条 开发建设单位因歇业、破产或其他情形不存在的，设区的市、县（市）保修金管理机构应当进行公示，公示期为30天。公示期满无异议的，其原交存保修金本息余额，转入同一物业区域物业专项维修资金。
第二十六条 保修期满，配套设施建设达不到规划设计方案或销售合同要求的，保修金不予退还。第五章 监督管理
第二十七条 专户管理银行应当定期向保修金管理机构发送保修金对帐单。设区的市、县（市）保修金管理机构应当每年定期公示相关保修金的交存、使用、退还等情况，接受业主、开发建设单位的监督。
第二十八条 保修金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。
第二十九条 业主、业主委员会委员或社区居民委员会委员申请使用保修金时弄虚作假，造成损失的，应当赔偿所有损失，并依法追究责任。同时，将其行为向社会公布。
第三十条 物业主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）截留、挪用、侵占保修金的；（二）未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；（三）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。第六章 附则第三十一条 本办法由省建设厅制定并负责解释第三十二条 本办法自印发之日起实施。
