物业法规
山东省物业管理车库车位管理办法（征求意见稿）
第一条[目的、依据] 为了规范物业管理区域内车库车位规划、建设、使用、管理服务和收费行为，维护汽车停放秩序，保障车库车位产权人、使用人、管理服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，制定本办法。
第二条[适用范围] 本办法适用于本省物业管理区域内车库车位规划、建设、使用、管理服务和收费等相关管理活动。本办法所称的车库是指物业管理区域内规划用于停放汽车的车库，包括专用车库和共用车库内的车位。本办法所称的车位是指物业管理区域内除车库外用于停放车辆的场地。
第三条[管理部门] 省建设行政主管部门负责全省物业管理区域内车库车位规划、建设、使用、管理服务和收费活动的监督管理工作。设区的市房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本地物业管理区域内车库车位规划、建设、使用、管理服务和收费活动的监督管理工作。城乡规划、城管执法、房地产开发、价格、公安、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好有关工作。
第四条[车库车位类型划分] 车库分为按规划建设的停车楼、停车库和立体停车设施；车位分为按规划建设的地面停车场和占用道路场地施划的停车位。
第五条[车库的归属] 规划用于停放汽车的车库的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。
第六条[登记备案] 建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有的车库车位，应当到房屋产权登记部门办理登记备案手续。
第七条[车库车位的规划与审批] 建设单位在《房地产开发项目建设条件意见书》中应当就车库车位的配置提出明确要求，车库车位应当满足业主、物业使用人的需求。城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就物业管理区域内车库车位的配置和建设标准征求物业主管部门的意见，并预留车库车位建设空间。利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。
第八条[车库的设计] 车库的设计方案应当符合国家和省市的有关设计规范。车库的设计应当满足水、电、采光、通风等要求，鼓励采用节能环保的新技术、新方法。
第九条[车库车位的配套建设] 车库车位的配套建设应当与主体工程同步设计、同步施工、同步交付使用。鼓励建设单位或者其他投资人在规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
第十条[车库车位的竣工验收与交付] 建设单位应当组织有关部门及前期物业服务企业按照有关规定，对车库车位的建设工程进行竣工验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理验收备案手续。前期物业服务企业在验收过程中发现的问题，应当向建设单位提出意见并要求其及时进行整改。
第十一条[车库的销售] 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。建设单位不得将物业管理区域内的车库车位向物业管理区域外的单位和个人销售。
第十二条[车库车位的销售价格] 建设单位应当在销售时，将车库车位的销售价格与商品房销售价格同时向物业买受人予以明示，并在商品房买卖合同中约定。
第十三条[车库车位的租赁] 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库车位出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
第十四条[车库车位的租赁费] 住宅小区车库车位租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定，具体标准由设区市的价格主管部门会同物业主管部门按照当地实际情况制定。非住宅小区的车库车位租赁费的标准按照出租方与承租方的租赁合同约定。
第十五条[车库车位的使用] 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。配套建设的车库车位不得改变使用性质。
第十六条[车库车位的管理服务] 业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。
第十七条[物业服务企业服务规范] 物业服务企业在提供物业管理区域内停车管理服务时，应当遵守下列服务规范：（一）物业管理区域内域内的车库车位，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行；（二）设置醒目、统一的车库车位交通标识和当地交通行政主管部门制定的停放车辆规则，公布监督电话；（三）配置完备的照明设备、通讯设备、电子监控设备；（四）制定停车管理制度，包括停车管理的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等；（五）有专人对进出物业管理区域内的车辆进行登记，引导车辆按规定路线行驶，维护车辆停放秩序，保证车辆停放整齐，行驶通畅；
第十八条[车辆停放人行为规范] 车辆停放人应当遵守以下规定：（一）车辆停放人应当与物业服务企业订立停车管理服务协议，该协议应当包括机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容；（二）服从管理人员的指挥，有序停放车辆，不得擅自占用他人车位，不得影响行人和其他车辆的正常通行；（三）车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用；（四）不得损坏停车设施、设备；（五）不得停放装有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或者其他违禁物品的车辆。
第十九条[价格管理形式] 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。业主大会成立前，车位场地使用费的收费标准由建设单位或者物业服务企业决定。业主大会成立后，车位场地使用费的收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。
第二十条[车库车位的物业服务费] 物业服务企业提供物业管理区域内车库车位管理服务的，应当在物业服务合同中约定车库车位的物业服务费的收费标准。
第二十一条[车库车位物业服务费的成本构成] 车库车位物业服务费的成本构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定计提的福利费等； 2、车库车位及其共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、车库车位清洁卫生费用； 4、车库车位绿化养护费用； 5、车库车位秩序维护费用； 6、车库车位保险费用； 7、车库车位能源费用； 8、经业主大会同意的其他费用。
第二十二条[收益分配] 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，车位场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条[免收范围] 公安、消防、抢险、救护、环卫、邮政等特种机动车辆执行公务时，在物业管理区域内停放的不得收费。
第二十四条[明码标价] 物业管理区域内车库车位的收费应明码标价，接受群众监督。
第二十五条[票据管理] 物业管理区域内车库车位收费应开具发票，不开具发票的，汽车停放人有权拒绝支付有关费用。
第二十六条[看管] 业主或汽车停放人对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。物业服务企业收取汽车停放看管服务费后，应当维护停车场内车辆停放秩序，杜绝事故隐患，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应当依据汽车看管合同约定承担相应的赔偿责任。鼓励物业服务企业购买车库车位保险。
第二十七条 本办法自2009年 月 日起执行。
第二条[适用范围] 本办法适用于本省物业管理区域内车库车位规划、建设、使用、管理服务和收费等相关管理活动。本办法所称的车库是指物业管理区域内规划用于停放汽车的车库，包括专用车库和共用车库内的车位。本办法所称的车位是指物业管理区域内除车库外用于停放车辆的场地。
第三条[管理部门] 省建设行政主管部门负责全省物业管理区域内车库车位规划、建设、使用、管理服务和收费活动的监督管理工作。设区的市房地产管理部门或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门），负责本地物业管理区域内车库车位规划、建设、使用、管理服务和收费活动的监督管理工作。城乡规划、城管执法、房地产开发、价格、公安、市政公用、环境保护、工商行政管理等有关部门按照各自职责，做好有关工作。
第四条[车库车位类型划分] 车库分为按规划建设的停车楼、停车库和立体停车设施；车位分为按规划建设的地面停车场和占用道路场地施划的停车位。
第五条[车库的归属] 规划用于停放汽车的车库的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。
第六条[登记备案] 建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有的车库车位，应当到房屋产权登记部门办理登记备案手续。
第七条[车库车位的规划与审批] 建设单位在《房地产开发项目建设条件意见书》中应当就车库车位的配置提出明确要求，车库车位应当满足业主、物业使用人的需求。城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时，应当就物业管理区域内车库车位的配置和建设标准征求物业主管部门的意见，并预留车库车位建设空间。利用地下空间建设、经营车库的，县级以上人民政府应当在容积率的认定等方面给予优惠。
第八条[车库的设计] 车库的设计方案应当符合国家和省市的有关设计规范。车库的设计应当满足水、电、采光、通风等要求，鼓励采用节能环保的新技术、新方法。
第九条[车库车位的配套建设] 车库车位的配套建设应当与主体工程同步设计、同步施工、同步交付使用。鼓励建设单位或者其他投资人在规划条件允许，并经业主大会和城乡规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。
第十条[车库车位的竣工验收与交付] 建设单位应当组织有关部门及前期物业服务企业按照有关规定，对车库车位的建设工程进行竣工验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理验收备案手续。前期物业服务企业在验收过程中发现的问题，应当向建设单位提出意见并要求其及时进行整改。
第十一条[车库的销售] 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。建设单位不得将物业管理区域内的车库车位向物业管理区域外的单位和个人销售。
第十二条[车库车位的销售价格] 建设单位应当在销售时，将车库车位的销售价格与商品房销售价格同时向物业买受人予以明示，并在商品房买卖合同中约定。
第十三条[车库车位的租赁] 车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库车位出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
第十四条[车库车位的租赁费] 住宅小区车库车位租赁费的标准按照有关部门发布的指导价格确定，具体标准由设区市的价格主管部门会同物业主管部门按照当地实际情况制定。非住宅小区的车库车位租赁费的标准按照出租方与承租方的租赁合同约定。
第十五条[车库车位的使用] 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。配套建设的车库车位不得改变使用性质。
第十六条[车库车位的管理服务] 业主需要在物业管理区域内停放汽车的，应当事先与物业服务企业商定停车位置，不得擅自占用道路或者其他场地。
第十七条[物业服务企业服务规范] 物业服务企业在提供物业管理区域内停车管理服务时，应当遵守下列服务规范：（一）物业管理区域内域内的车库车位，应当符合国家交通设施安全标准的规定，不得占用消防通道，不得妨碍行人和其他车辆通行；（二）设置醒目、统一的车库车位交通标识和当地交通行政主管部门制定的停放车辆规则，公布监督电话；（三）配置完备的照明设备、通讯设备、电子监控设备；（四）制定停车管理制度，包括停车管理的职责、停车位和临时进出车辆停放的管理方案、发生紧急情况的处置预案等；（五）有专人对进出物业管理区域内的车辆进行登记，引导车辆按规定路线行驶，维护车辆停放秩序，保证车辆停放整齐，行驶通畅；
第十八条[车辆停放人行为规范] 车辆停放人应当遵守以下规定：（一）车辆停放人应当与物业服务企业订立停车管理服务协议，该协议应当包括机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容；（二）服从管理人员的指挥，有序停放车辆，不得擅自占用他人车位，不得影响行人和其他车辆的正常通行；（三）车辆停放不得占用消防通道，不得妨碍消防设施的使用；（四）不得损坏停车设施、设备；（五）不得停放装有易燃、易爆、有毒、有害等危险物品或者其他违禁物品的车辆。
第十九条[价格管理形式] 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费。业主大会成立前，车位场地使用费的收费标准由建设单位或者物业服务企业决定。业主大会成立后，车位场地使用费的收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。
第二十条[车库车位的物业服务费] 物业服务企业提供物业管理区域内车库车位管理服务的，应当在物业服务合同中约定车库车位的物业服务费的收费标准。
第二十一条[车库车位物业服务费的成本构成] 车库车位物业服务费的成本构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定计提的福利费等； 2、车库车位及其共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、车库车位清洁卫生费用； 4、车库车位绿化养护费用； 5、车库车位秩序维护费用； 6、车库车位保险费用； 7、车库车位能源费用； 8、经业主大会同意的其他费用。
第二十二条[收益分配] 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，车位场地使用费属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条[免收范围] 公安、消防、抢险、救护、环卫、邮政等特种机动车辆执行公务时，在物业管理区域内停放的不得收费。
第二十四条[明码标价] 物业管理区域内车库车位的收费应明码标价，接受群众监督。
第二十五条[票据管理] 物业管理区域内车库车位收费应开具发票，不开具发票的，汽车停放人有权拒绝支付有关费用。
第二十六条[看管] 业主或汽车停放人对汽车有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。物业服务企业收取汽车停放看管服务费后，应当维护停车场内车辆停放秩序，杜绝事故隐患，因看管不善造成停放车辆丢失或者损坏的，应当依据汽车看管合同约定承担相应的赔偿责任。鼓励物业服务企业购买车库车位保险。
第二十七条 本办法自2009年 月 日起执行。
