第一章  总  则

    第一条  为加强住宅专项维修资金的管理，根据国务院《物业管理条例》及建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、山东省建设委员会、财政厅《关于转发建设部、财政部〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》、《山东省商品房销售条例》和《泰安市住宅专项维修资金管理办法》等法规、规章的规定，结合我市实际，制定本细则。

    第二条  凡泰安市行政区域范围内的住宅专项维修资金的缴存、管理和使用，适用本细则。

    第三条  商品住宅、拆迁实行产权调换安置的住宅、与商品住宅同属一个物业管理区域的已售公有住宅、两个或两个以上产权人的非住宅物业应当建立住宅专项维修资金。

住宅小区内的其他房屋以及与单幢住宅楼结构相连的其他房屋也应一并建立住宅专项维修资金。

    第四条  住宅专项维修资金按照“统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、行政监督”的原则进行管理。

    第五条  市、县（市）房产管理部门负责指导和监督住宅专项维修资金的缴存、管理和使用。

泰安市房产管理局负责泰山区、岱岳区范围内的住宅专项维修资金的缴存、管理和使用，其所属的物业管理办公室承担具体工作任务。各县、市房产管理局（处）负责本行政区域内的住宅专项维修资金的缴存、管理和使用。

第二章   缴   存

    第六条  住宅专项维修资金按下列规定交纳：

    （一）新建商品住宅、两个或两个以上产权人的非住宅，其业主在办理房屋所有权初始登记手续前，按购房款的3%交纳。

    （二）拆迁实行产权调换安置的房屋、与商品住宅同属一个物业管理区域的已售公有住宅、开发建设单位自用或租赁的房屋，其业主在办理房屋所有权初始登记手续前，按房屋市场平均价的3%交纳。

房屋市场平均价格由市、县（市）房产管理部门确定。

    （三）安装电梯的房屋，其业主按购房款或市场价另外交纳2%，专项用于电梯维修。

    （四）已办理房屋所有权初始登记手续的房屋，其业主按当时购房款的3%补交，也可以按建筑面积每年每平方米2元（多层住宅）、3元（高层住宅）补交。

    在建住宅小区，其中已办理房屋所有权登记手续的房屋，其业主按当时购房款的3%补交。

    第七条  住房专项维修资金个人账面余额不足首期缴存额的30%时， 经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上同意，按业主拥有的房屋建筑面积比例续筹；续筹金额不得低于首期缴存额的60%。

    第八条  2005年5月1日之前，开发建设单位、物业管理企业及其他单位收取或从建设成本中提取的住宅专项维修资金（住宅共用部位、共用设施设备维修基金），应于2005年7月10日前转入房产管理部门在银行开设的专户，由房产管理部门统一管理。

    第九条  住宅专项维修资金由市、县（市）房产管理部门组织归集。

    房产管理部门可以委托金融机构、开发建设单位、物业管理企业或其他管理单位代收，房产管理部门应与住宅专项维修资金代收单位签订代收协议。 

    第十条 开发建设单位在办理商品房预售许可手续前，与房产管理部门签订“住宅专项维修资金委托代收协议”；在与房屋买受人签订“商品房销售合同”时，与房屋买受人签订“住宅专项维修资金代收协议”（见附件3），代收住宅专项维修资金，开具“泰安市住宅专项维修资金代收收据”（以下简称收据），加盖本单位财务印章，并填写“泰安市住宅专项维修资金缴存清册”（见附件1，以下简称清册）。

    收据和清册由房产管理部门统一印制。 

    第十一条 代收单位应当于收到住宅专项维修资金5日内，持清册（一式三份）到房产管理部门打印交款通知书，再到承办银行存款。银行核对无误后收款，在交款通知书上加盖银行印章。支票或现金到达账户后，银行出具“泰安市住宅专项维修资金缴存凭证”（以下简称缴存凭证）。

    代收单位应当于收到住宅专项维修资金10日内将缴存凭证二联返还业主，缴存凭证二联由业主留存，用于办理房屋所有权登记时查验和个人账户余额查询。

    第十二条  住房专项维修资金缴存统一使用财政、房产管理部门监制的“泰安市住宅专项维修资金缴存凭证”。

    第十三条  房产管理部门在办理房屋所有权登记及房屋所有权变更手续时，应查验住宅专项维修资金缴存凭证。

第三章   管  理

    第十四条  住宅专项维修资金属业主所有。

    业主转让房屋时，其交纳的住宅专项维修资金余额不予退还，随房屋所有权同时过户。

    因拆迁或者其他原因造成住宅灭失的，房产管理部门应当将住宅专项维修资金账面余额返还业主。

    第十五条  住宅专项维修资金由房产管理部门在银行开设账户存储；以一个物业管理区域为管理单位，按幢设帐，核算到户。

    住宅专项维修资金自存入专户之日起按人民银行公布的同期利率计息，其利息净收益转作住宅专项维修资金使用和管理，每年转存一次。

    第十六条  房产管理部门应当按物业管理区域每年公开一次住宅专项维修资金缴存、使用情况，并为业主查询提供服务，接受业主的监督。

    财政、审计部门应加强住宅专项维修资金的监督和审计。

第四章  使  用

    第十七条  住宅专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

    第十八条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、环卫、园林绿化、市政等公用企事业单位，依法承担物业管理区域内相关共用设施设备的维修、养护责任，不得使用住宅专项维修资金。

    由于人为损坏的原因而造成房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的，由责任人承担费用，不得使用住宅专项维修资金。

    第十九条  住宅专项维修资金按下列规定使用：

   （一）物业管理企业或管理单位提出住宅专项维修资金使用计划，经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上同意后实施，并报房产管理部门备案。

    住宅专项维修资金使用计划，包括年度零修、小修计划，屋顶、户外墙面等单项大中修和更新、改造工程计划。

    同意实施的住宅专项维修资金使用计划，房产管理部门先拨付60%。

    （二）维修和更新、改造工程竣工后，由业主委员会组织验收、审核工程费用，并将工程费用审核意见予以公示。

    业主委员会或业主可以委托具有资质的中介机构负责工程质量监督和工程预决算的审核。

    （三）物业管理企业或管理单位，将“住宅专项维修资金支用审批表”（见附件2）、工程决算书、工程费用审核证明和质量验收合格证明等材料，报房产管理部门审查后结算。

    （四）属于同幢房屋内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其费用从同幢房屋内全体业主的住宅专项维修资金账户中列支。

    属于一个物业管理区域内全体业主所有的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，其费用从物业管理区域内全体业主的住宅专项维修资金账户中列支。

    住宅小区已由开发建设单位、物业管理企业收取或从建设成本中提取住宅专项维修资金的，先使用该资金的余额部分。

    未出售的商品房屋，开发建设单位应承担房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造分摊的费用。

    第二十条  经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和技术标准规定维修房屋的情形，房产管理部门应当督促业主或业主委员会限期维修；逾期不维修的，房产管理部门可以组织代为维修，其费用从住宅专项维修资金中列支。 

第五章  法律责任

    第二十一条  业主未按规定交纳住宅专项维修资金的，房产管理部门、业主委员会及受委托的代收单位可按政策规定采取相应的催缴措施。

    经房产管理部门、业主委员会及受委托的代收单位催告后，业主仍未交纳住宅专项维修资金的，由房产管理部门责令其限期交纳；逾期仍未交纳的，每日加收应交纳费用2‰的滞纳金，并可申请人民法院强制执行。

    第二十二条  未按规定足额交纳住宅专项维修资金的，在办理房屋所有权变更手续前，应当足额补交住宅专项维修资金。

    第二十三条  住宅专项维修资金不得挪作他用，违反规定挪用、截留、坐支或者造成损失的，依法追究单位责任人的行政责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十四条  业主或业主委员会、物业管理企业、开发建设单位之间就住宅专项维修资金发生纠纷的，当事人可以通过协商解决，协商不成的，可以依法向仲裁机构申请仲裁，或者向人民法院起诉。

第六章  附  则

    第二十五条  本细则下列用语的含义为：

    （一）业主，是指房屋所有权人。

    （二）物业管理区域，是指按照规划建设、相对封闭、共用设施设备界定清楚的住宅小区、商业区、工业区等。

    （三）共用部位，是指主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道等。

    共用设施设备，是指住宅小区或单幢楼房内共用的排水管道、窨井、化粪池、落水管、电梯、绿地、道路、公共照明设施、垃圾箱（站、房）、消防设施、天线、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。