各县（市）房管局（处），局属有关单位，局机关有关科室，各房地产开发企业：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规和规章规定，为进一步规范我市商品房的预售管理和对商品房预售款的监督管理，维护商品房交易双方的合法权益，我局制定了《泰安市商品房预售管理实施细则（暂行）》和《泰安市商品房预售款监管实施细则（暂行）》，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○○七年八月八日
泰安市商品房预售管理实施细则（暂行）
第一条 为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省商品房销售条例》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本实施细则。
第二条 本细则适用于泰安市行政区域范围内的商品房预售管理工作。
第三条 泰安市房产管理局负责本行政区域范围内的商品房预售管理工作。
各县（市）房产管理部门负责本辖区内的商品房预售管理工作。
第四条 申请商品房预售许可的主体是具有房地产开发经营资质的房地产开发企业。
第五条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向市、县（市）房产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第六条 申请商品房预售许可，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证。
（二）持有建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
投入开发建设的资金是指土地价款以外投入的资金。商品房主体建设达到下列条件的，视为已达到建设总投资的25%以上：
低层商品房，建筑主体完成地上一层以上；
多层商品房，建筑主体完成地上二层以上；
小高层商品房，建筑主体完成地上四层以上；
高层商品房，建筑主体完成建筑总层数的一半以上。
（四）预售商品房应采取节能措施。
（五）已按照《泰安市商品房预售款监管实施细则（暂行）》的规定，签订《商品房预售款监管协议》。
第七条 申请商品房预售许可，应当提交下列证件（原件和复印件）材料：
（一）商品房预售许可申请表；
（二）开发企业营业执照、资质证书；
（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。如果该宗土地已设定抵押权，还应当提交抵押权人同意该商品房预售的证明；
（四）建设资金投入证明；
（五）经监理公司确认的施工进度说明，明确工程施工进度计划及竣工日期；
（六）工程施工合同；
（七）商品房预售方案。预售方案中，应当说明该商品房的位置、四至界址、项目名称、规划面积、申请预售面积、竣工交付日期、拆迁安置落实等情况；
（八）前期物业服务合同；
（九）根据施工图纸设计文件绘制的预售商品房总平面图、分层平面图、分户面积图、规划总平面图；平面图应注明楼号，分户面积图应注明楼号、单元号、房号、建筑面积、套内面积、公共分摊面积等有关面积数据；
（十）建筑节能措施说明书；
（十一）规范的商品房预售登记备案楼盘表；
（十二）经办人身份证明，委托办理预售申请的，还应提交书面委托书。
第八条 商品房预售许可，应当按照下列程序办理：
（一）受理申请。材料齐全的，房产管理部门应出具受理通知书；材料不齐全的，应当场一次性书面告之需要补充的材料。
（二）现场查验。房产管理部门工作人员应现场查验工程建设现状是否与提交的材料内容一致，填写查验报告。
（三）审核。房产管理部门根据查验报告，对开发企业提交的材料进行审核。认为必要的，实行会议审查。
（四）许可、发证。符合预售条件的，房产管理部门自受理之日起8日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，并自作出决定之日起8日内向开发企业颁发《商品房预售许可证》。
不符合预售条件的，房产管理部门自受理之日起8日内，依法作出不予许可的书面决定，送达开发企业。
（五）公示。房产管理部门利用网站等媒体公示已准予预售的行政许可书面决定和《商品房预售许可证》。
第九条 开发企业只能预售《商品房预售许可证》许可范围内的商品房。开发企业预售商品房时，应当向预购人出示该《商品房预售许可证》。
第十条 商品房预售款的使用与监管，按照《泰安市商品房预售款监管实施细则（暂行）》规定执行。
第十一条 房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，除不可抗力因素外，不得擅自停工。
第十二条 房产管理部门应当对取得《商品房预售许可证》的项目跟踪监督。对擅自停工违反施工进度计划的，房产管理部门应责令限期改正。拒不改正的，房产管理部门应责令停止预售，撤销商品房预售许可，并公示撤销决定。
第十三条 房地产开发企业应当对提交材料的真实性负责。对通过隐瞒有关情况、提供虚假材料等不正当手段取得的预售许可，房产管理部门应责令停止预售，撤销商品房预售许可，并依法予以处罚。
第十四条 因撤销商品房预售许可引起的一切法律后果，由开发企业承担。
第十五条 本细则由泰安市房产管理局负责解释。
第十六条 本细则自2007年10月1日起施行。
泰安市商品房预售款监管实施细则（暂行）
第一条 为规范商品房预售款的监督管理，保证预售款专款专用，专项用于预售商品房的工程建设，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《山东省商品房销售条例》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条 凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售款的收取、支出和使用，适用于本细则。
第三条 本细则所称商品房预售款，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前出售的，由预购人按合同约定支付的定金、预付款、房价款（包括预售商品房按揭贷款）、保证金等各种款项。
本细则所称预售人，是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本细则所称预购人，是指购买预售的商品房的单位或个人。
本细则所称担保公司，是指以住房置业担保为主营业务，依法登记注册的担保机构。
第四条 泰安市房产管理局是商品房预售款监管的主管部门，负责组织本细则的实施。
各县（市）房产管理部门负责本辖区内的商品房预售款监管工作。
市、县（市）房管部门对商品房预售款监管履行下列职责：
（一）组织实施商品房预售款监管工作；
（二）审查确认负责监管的担保公司的资格；
（三）受理预购人对商品房预购款违法、违规使用的投诉，依法查处商品房开发企业违法、违规使用商品房预售款的行为；
（四）监督与商品房预售款有关事项。
第五条 市、县（市）房管部门委托具备资格的住房置业担保公司负责商品房预售款的监管工作。
第六条 预售人在办理商品房预售许可证时，应提交《商品房预售款监管协议书》和法律、法规规定的其他材料。
第七条 预售人预售款帐户开户银行（以下简称开户银行）和监管单位三方协商，以每幢楼为单位签订统一格式的《商品房预售款监管协议书》，明确三方的权利、义务和责任。协议书签订后报市、县（市）房管部门备案。
第八条 预售人须按照《人民币银行结算帐户管理办法》开立预售款监管帐户，并根据有关法律法规规定使用帐户资金。
第九条 预购人应将预售款直接存入预售人开立的预售款监管帐户，预购人凭开户银行出具的存款凭证到预售人处换领交款票据。办理购房按揭贷款的预售人应及时将按揭贷款转入预售款监管帐户。
第十条 商品房预售款监管协议签订后，预售人申请变更开户银行的，应与原开户银行、监管单位终止原监管协议并达成协议，协议应明确将原监管帐户的结余资金转入新开户银行，再与新开户银行及监管单位重新签订《商品房预售款监管协议书》，并报房管部门备案。
第十一条 预售人预售项目已竣工验收合格的，开发企业应当在90日内凭竣工验收证明向监管单位申请撤销商品房预售款监管，并结算该项目预售款专用帐户的资金。
第十二条 商品房预售款必须用于预售项目的建设，其中包括购买建筑材料设备和支付项目建设的施工进度款、法定税费及用于归还本项目的银行贷款，不得挪作他用。
第十三条 预售款的使用，应根据施工合同约定的工程造价和工程监理单位出具的施工进度证明核定用款额度。
用于支付购买建筑材料、设备的，应根据其购销合同约定和工程进度予以核准用款。
用于支付设计、监理以及其他行政事业收费的，应提供合同或缴费通知。
用于支付税款的，由开户银行凭征税通知单直接拨付。
用于归还银行贷款的，根据贷款合同由银行直接划拨。
各开户银行不得擅自同意预售人使用监管帐户内的款项或转作他用。
预售人和预购人达成协议退房的，应持相关资料报监管部门审批同意后，退还预售款。
第十四条 有下列情况之一的，禁止预售人使用预售款：
(一) 超出用款额度的；
(二) 收款单位与申请用途不符的；
(三) 未按规定核准使用的；
(四) 预售人未将后续预售款存入监管帐户的。
第十五条 监管单位发现预售人有违反规定付款行为的，应当聘请会计师事务所对项目的付款情况进行审计，审计期一般不超过7个工作日。审计期间，预售人不得使用预售款。
第十六条 为使预售人正常开展业务，预售人可以向监管单位申请一定额度的资金作为备用金，以支付经常性、小额开支。其额度不得超过已收预售款的10%。备用金只许用于预售项目的建设。
第十七条 预售人违反本细则未将预售款存入监管账户或不按规定使用商品房预售款的，由房管部门责令限期改正，暂停商品房预售，并可按《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。
第十八条 商品房预售款监管部门的工作人员玩忽职守、贪污受贿、滥用职权的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十九条 本细则由泰安市房产管理局负责解释。
第二十条 本细则自2007年10月1日施行。
