(1997年8月29日 建房[1997]第219号)
各省、自治区、直辖市建委(建设厅、市政管委),直辖市房地局,计划单列市建委：
随着房屋商品化的不断推进和住房制度改革的深化,购买商品房和公有住房的居民越来越多,房屋售后物业管理也越来越重要。但是,目前相当数量的房屋缺乏必要的售后服务和管理;一些管理单位与业主及使用人之间责权利不明确;部分业主和使用人擅自改变房屋使用性质、破坏房屋结构,不能正确使用公共设施、设备,造成房屋售后管理难、居住和工作环境差、管理纠纷多等问题。为加强商品房销售、房改售房与物业管理的衔接工作,搞好售后服务,解决居民买房的后顾之忧,创造良好的居住和工作环境,现通知如下：
一、房地产开发企业出售商品房和公有住房管理单位出售公有住房时,应重视物业管理工作。要制定出物业管理实施方案,及时选聘物业管理企业,签订物业管理合同,按照规定程序进行工程验收,确保工程质量,并做好物业管理接管验收工作。公房出售的旧住宅小区,售房单位要提前做好房屋检修工作,在规划允许的范围内完善配套设施,合理解决物业管理办公及配套用户,为公房出售后实施物业管理创造必要条件。
二、售房单位售房前,要制定《业主公约》。《业主公约》是维护全体业主和物业使用人的合法权益、维护公共环境和秩序、保障物业的安全与合理使用、全体业主共同遵守的行为准则,虽使房屋的所有人和使用人共同自觉地遵守《业主公约》。售房单位应参照《业主公约示范文本》(见附件)制定《业主公约》。购房人应全面了解《业主公约》的内容,在签订房屋买卖合同时,应同时作出遵守《业主公约》的承诺,售房时未制定《业主公约》的,由销售单位或物业管理企业参照《示范文本》尽快补充制定,业主委员会成立后,可结合实际情况进行修订。
三、要规范物业管理的服务项目和收费标准。售房单位与购房人在签订房屋购销合同时,已确定物业管理实施方案的售房单位或物业管理企业应向购房人公布物业管理项目和服务收费标准,明确双方的责权利关系,物业管理企业不得违反规定随意和收物业管理费用,购房人也要按规定交纳物业管理费用。物业管理企业对住户提供的特约有偿服务要实行明码标价,定期地向业主公布收支状况,接受业主监督。
四、要加强公共部位、共用设施维修养护基金的管理。公房出售要严格按照建设部《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》(建房[1997]65号)的要求,建立住宅共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金,并制定管理办法。商品房销售中,房屋共用部位和共用设施设备的维修养护专项基金的提取、使用与管理,也应作出明文规定;一些开发企业在售房时已从售房价款中提取该项基金的,应在商品房购销合同中说明。该项基金要专户存入银行,不得挪作他用。需要使用时,由物业管理企业作出使用计划,经业主委员会审定。
