文/友光

　　日本的物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、楼道、电梯等公用部分的清扫、安全和公用设备检查等工作。负责社区安全主要是警察的工作，物业管理人员一般不参与。

　　随着经济的不断发展和城市化的扩大，日本有限的土地资源已经越来越不能满足本国人一向崇尚独门独院住宅的奢望。尤其是在首都东京这样的现代化大都市里，住进高楼大厦者日益增多。据日本国土交通省的统计，目前日本全国购买高层住宅的居民累计已超过1000万，也就是说，几乎有十分之一的日本人生活在自己购买的高层住宅中。因此，如何解决生活在高层住宅中的居民所面临的各种必须解决的问题，己成为如今日本城市生活中面临的一个重大课题。

　　日本人从世代的独家小院住宅搬进共同居住的高楼大厦遇到了两大问题。一是自己在共同住宅中必须具备的公共道德问题，二是作为高层住宅内居民共有财产的管理问题。

　　为了解决这些问题，日本成立了高层住宅管理业协会，数量众多的住宅大楼物业管理公司应运而生，逐步建立起了健全的共同住宅管理体制。

　　在日本，对于任何一家物业管理公司来说，它们所“管”楼房的居民就是它们的业主。物业管理公司向业主提供服务，而物业管理公司提供服务的内容由业主事先同公司商定。日本的物业管理公司只是受雇于这些已为业主的居民。业主如果对所雇的物业管理公司的服务质量或价格等不满意，随时可以辞退这家公司而雇用自己认为更合适的公司。

　　日本的一座住宅楼里往往有几十户到上百户身为业主的居民，通常选出3至7名代表组成居民管理委员会，每居委员会任期2年，委员会的成员由所有业主轮流担任。居民管理委员会负责了解业主的意见、要求，选雇物业管理公司，监督、检查物业管理公司的工作，同时设专人管理账目。委员会所有成员的工作都是义务性质，没有报酬。日本的物业管理公司之间的竞争十分激烈，各公司都千方百计地提高服务质量，降低服务价格。以日本人的一般收入计算，居民住房物业管理费用还是比较低的。物业管理公司都很注重降低成本和提高工作效率，一般只派一两个人负责管理一座一二十层高的住宅楼的门前、门厅、主要是警察的工作，物业管理人员一般不参与。

　　一般的住宅楼的大门都是通过按自动号码或呼叫锁开启，同时每家住户都持有无须按号码的开启公用大门的钥匙。物业人员不得随意进入任何一户居民的房门，也不得探听居民家庭生活及隐私。一旦有哪一家居民水、电、气等发生故障，住户可以直接向有关公司拨打电话，维修人员很快就会赶到予以修复。

日本的物业管理服务使绝大多数业主都感到满意，不过也确实有极少数物业公司只知道收取物业管理费，而在承诺服务方面却大打折扣。对于这样的物业公司，业主们最容易的对付方法是拒付物业管理费。对于拒付管理费的住户，物业管理公司方面不敢采取停水、停电等任何报复措施，因为水电之类不属于物业公司管理。

日本各物业管理公司作为高层住宅管理业协会的会员，接受协会的管理、指导和监督。高层住宅管理业协会每年定期举行物业管理专业人员的知识、理论等考试，不合格者不能从事物业管理工作。

摘自：住宅与房地产杂志