业主对购买商品房的公用设施和公用建筑面积的权利和义务

    一、商品房的公用设施和公用建筑面积如何确定？

    首先，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条的规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：

    1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整体建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；

    2、两套单元与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙墙体水平投影面积的一半。”

    由购房者负担的小区配套设施还包括小区内公共绿地、花园、道路及楼房前后左右的空地。

    其次，从商品住宅楼分摊的土地面积来看：

    1、楼房基础实际占用的土地即楼基部分，楼内所有住户均对这部分土地使用权按份额共有。

    2、楼前滴水或楼基至公用道路之间的土地和楼后由楼基至化粪池或公共道路之间的土地即楼房周围为该楼服务的土地，应为楼内住户按份额共有。

    3、商品楼房价在小区内的公共用地的取得费用已分摊到房价之中，所以，其小区内的公共用地也应为小区内所有住户按份额共有。

    二、购房者的权利和义务

    因为住宅小区的公用建筑部分和公共设施的建设费用是计入房价由购房者来承担的，所以购房者对公用建筑部分和公共设施既拥有自己享有的权利，又有交纳相关物业管理费的义务。

    1、购房者对房屋的所有权，包括占有、使用、收益和处分权利。对于自有房屋，由于产权归属个人明确；而对于住宅区中的共有部分和公用设施，由于其为全体产权人所有必须由全体业主同意后才会有效。

    2、住宅小区的公用建筑部分和公用设施任何业主只能与其他业主共同使用共同承担义务，共同维护，不能在共有部分和公用设施所占用土地上建筑任何属于其自用的建筑物或构筑物，任何单位和个人都不得在此范围内建筑任何为其创利的经营性设施。

    3、在小区楼房出售前，其公用建筑部分和公用设施的所有权归开发商，一旦楼房售出给业主，其对公用建筑部分和公用设施的任何变动，都需通过全体业主的同意。

    4、当业主入住小区达到40%以上时，就要组建业主管理委员会，召开业主代表大会，与物业管理企业签订委托管理合同，并明确公用建筑部分和公共设施的范围和管理责任。