文/吴德仁

    随着我国住房制度改革的不断深入，人民生活水平的不断提高，房屋产权已形成多元化格局，居民个人拥有住宅所有权的比例越来越高。房屋维修、更新、改造和管理责任由过去国家或单位承担逐步改由现在的房屋产权个人承担。房屋共用部位、共用设施设备是否完好、运行是否正常，关系到相邻住宅，整栋楼、整个小区住宅的正常使用和安全，关系到全体业主和社会公共利益。因此，由所有业主预先交纳一定的费用，建立住房专项维修资金，专门用于房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。通俗地说，就是给住房建立的“医疗保险金”。

    根据目前我国各大、中城市维修资金管理现状和近年来的工作实际，我认为，在专项维修资金管理的实际工作中，政府应当在以下几个方面充分发挥其职能作用。

    一、政策法规制定的及时和前瞻性

    政策法规制定的及时性主要体现在两个方面：一是各级地方政府主管部门应根据国家出台的政策法规，及时制定出台符合自己地区的地方性政策法规，尽量缩短国家和地方政策法规实施的时间差，及时有效地贯彻国家政策法规。二是地方政府主管部门应根据本地区的实际情况，及时制定出台专项维修资金归集、使用和管理的地方性政策法规。

    政策法规制定的前瞻性，是指各级政府主管部门在制定相关政策法规时一定要考虑到事物的发展，做到“水没来先叠坝”。在实际工作中，有些政府制定的政策法规比较滞后，有时在遇到问题时没有相应的政策法规可循，因此对有些问题的处理比较困难。

    二、政策和业务的指导性

    专项维修资金对广大业主和物业管理企业都是比较陌生的事物，政府主管部门通过各种媒体对专项维修资金的归集、使用和管理等政策法规进行广泛的宣传，使广大业主对专项维修资金做到真正的了解，并参与监督和管理。政府主管部门要通过讲座和举办培训班对住宅小区业主委员会和物业管理企业进行政策和业务指导，使他们掌握专项维修资金相关政策，熟悉相关业务流程和程序，从而规范专项维修资金管理。

    三、专项维修资金的安全性

    商品房专项维修资金权属归全体业主所有，资金是否安全直接关系广大业主的合法权益不受侵害，甚至关系到社会的稳定性。一个城市每年归集的商品房维修资金都在几千万元或几亿元，这么大的资金没有一个安全的管理措施保障，一旦出现问题，后果将不堪想象。目前，许多城市在开始建立维修资金时，都由开发建设单位或物业管理企业代收。由于有些代收单位不能按相关政策规定将代收资金存入政府指定的专户银行，造成占用和侵占业主的维修资金，待政府发现后再清理非常困难，甚至有的代收单位已经不存在了。沈阳市在发现这个问题后，及时对维修资金的缴交程序做了修改，即由购房者直接到政府指定专户银行交纳维修资金，从而避免了代收单位占用和侵占维修资金现象的发生。

    从目前我国住宅小区业主的自制能力和物业管理企业规范化运营情况来看，大多数尚达不到对维修资金管理的要求。如果将维修资金交由住宅小区业主委员会或物业管理企业进行管理，一旦管理不善出现问题，业主们还是要找政府讨说法的。所以我认为，对暂时不具备维修资金管理条件的住宅小区，必须由政府主管部门成立专门机构对维修资金进行统一代管，保证维修资金的安全。

    四、专项维修资金使用的合理性

    由于广大业主对维修资金的相关政策了解得还不清楚，做为政府主管部门一定要在维修资金使用的各项环节上替广大业主把好关。如对维修资金使用的申报、工程的决算、质量的认定、资金的分摊等都要认真审核，必要的应到实地查验，决不允许物业管理企业和个人骗用、套取业主的维修资金，保证维修资金使用的合理性。

    五、专项维修资金的保值、增值性

    政府主管部门在代管维修资金的同时，应注意到维修资金的保值、增值。在不违反国家有关政策法规的前提下，采取合法的手段和科学的论证对维修资金进行资本运营，使维修资金的增值收益达到最大化，有效的维护广大业主的利益。

本文作者系沈阳市房产局物业管理处处长