文/钱信群

    《物业管理条例》第五十四条虽然对专项维修资金的权属和用途作了明确规定，但对资金的收取、使用、管理和续筹方法未做进一步的阐述。目前上海、杭州、南京、重庆、广州等城市都建立了有关物业专项维修资金的地方性法规和监管体系，但在专项维修资金的实际使用和管理过程中，由于业主、业主委员成员的不专业性、法规的不完善和监管力度不够等因素，业主对资金筹集的必要性、保管的安全性、使用的合理性等仍心存疑虑。因此，物业管理企业在日常管理工作中，应加强和业主、业主委员会的沟通，避免因资金的使用和管理而引发与业主的纠纷和冲突。现结合所管大厦专项维修资金的实际筹集、使用和管理情况，谈几点个人的看法：

    一、让业主及时了解物业共用部分、共用设施设备的运行状况

    大部分的业主一般只关注物业管理日常工作中的秩序维护、清洁绿化和物管人员的服务态度等一些表面问题，但对所处物业房屋设施、共用设备的情况和相关知识了解甚少。物业管理企业可通过物业网站或组织业主参观等多种形式，让业主尤其是业主委员会成员了解物业的基本概况、设施设备的相关知识和实际运行状况，加深他们的理解和认识。

    二、物业共用部位、共用设施设备发生异常情况，应尽快告知业主，及时处理落实

    当物业共用部位、共用设施设备发生突发故障、存在重大隐患和超过保修年限时，应在第一时间告之全体业主，及时与业主委员会沟通。符合动用专项维修资金条件，按规定做好资金审批、维修工作的落实，确保物业的正常使用功能。

    三、严格执行资金管理、使用相关规定，按程序做好各项审批工作

    1、根据相关规定，专项维修资金应严格依照“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。物业管理企业在每年年初制定房屋共用部位、共用设施设备维修（包括大修、中修、更新、改造）计划及经费预算，报业主大会批准后执行。

    2、维修计划实施前，物业管理企业应以专业的角度向业主委员会提交几种可供选择的维修方案和费用预算，由业主委员会和第三方来共同评估和监督，以确保资金的有效、合理使用。

    3、维修项目完成后，物业管理企业持业委会批准的验收证明到银行办理专项维修资金支取手续；并根据竣工决算进行维修资金的具体分摊，并计入各产权人明细账户中。

    四、做好维修工作的全程跟踪，定期公布资金使用情况

    物业管理企业应切实做好维修工作的全程监督和跟踪，督促维修方保质保量、按时完成维修计划。物业管理企业应当定期向全体业主公布维修基金交纳、使用、分摊和结存的情况，接受业主委员会的核查和监督，以保证维修资金使用的透明性。

    五、适时提请业主委员会续筹专项维修基金

    随着物业老化大、中修机率会逐渐提高，到了一定时期后，专项维修资金不足以保障正常的维修开支，于是便出现维修基金续筹的问题。

    具体做法可以首先让业主委员会了解专项维修基金的设立目的和用途，从而达成“专项维修基金不是一项支出，而是物业保值增值的一笔投入”的共识。然后，业主委员会在征得2/3以上业主同意的情况下，实行逐期按物业管理费的比例交纳专项维修资金，以便物业能得到及时的中修、大修和改造，保障物业的正常使用功能。

    本人深切感受到，物业管理公司在日常服务过程中应与业主建立融洽的关系，树立良好的企业诚信度。特别是有关物业专项维修资金的使用、管理根本问题的解决，一方面有赖于物业管理企业自律的加强和政策法规的进一步完善，另一方面也离不开广大业主对物业管理工作的理解。

作者单位：浙江耀江物业管理公司