文/王路建

    物业专项维修资金是伴随着物业管理的诞生而产生的，专项用于物业共用部位、共用设备设施的维修和更新。以前（约1998年前）这项资金基本上都由物业管理企业和房地产开发企业直接控制和使用管理，后来（约1998年后）这项资金在我国大部分地区开始由政府监管，并实行财政专项储存。国务院《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁发后，明确了三项法规内容：一、明确专项维修资金属小区全体业主共同所有，由业主大会履行使用职责；二、明确专项维修资金使用、续筹方案须由业主大会会议三分之二以上投票权数通过；三、有关专项维修资金使用管理办法由建设部会同财政部共同制定。由于目前两部关于专项维修资金使用管理办法尚未出台，相关法规不健全，因而引发诸多亟待解决的问题。

    一、政府监管问题

    目前，在专项维修资金管理上出现多头管理问题。有政府物业主管部门和财政部门共同管理的，有物业主管部门单独管理的，有业主委员会直接管理的，也有物业管理协会管理的。现在的问题是，专项维修资金应该由谁管理更为适宜，更合乎实际，便于化解各种纠纷和矛盾。我个人认为，政府监管是必要的。因为维修资金虽属于业主共同所有，然而业主大会的组织形式较为松散，正所谓“百家百姓，百家百言”，往往是公说公有理，婆说婆有理，很难形成统一的意见。再则，业主大会不具法人地位，在法律上很难追究其法律责任。如果离开政府监管，就难以确保维修资金的正确使用，以及维修资金不被非法挪用和流失。因此，实行业主大会决策与政府主管部门监管相结合的管理形式较为切合实际，易于化解维修资金使用过程中出现的各种纠纷和矛盾。业主大会决策就是指，业主大会应就专项维修资金如何使用、使用范围、使用方法、使用程序等内容建章立制，经业主大会会议三分之二投票权数表决通过后，建立专项维修资金使用章程（或称规定、方案、决定）照章行事。政府监管就是指，政府主管部门应负责维修资金的统一收缴、统一管理、统一储存、统一核算，并就维修资金使用过程中出现的纠纷进行裁决。这里需要指出的是，政府监管不等于行政审批，维修资金因属于业主共同所有，不需要行政审批。政府主管部门只要根据业主大会依法通过的维修资金使用章程（或称规定、方案、决定）中规定的使用程序，及时划拨维修资金就可以了，不必管的太多，也不必管的太宽。

    二、前期物业管理期间（业主大会成立前）维修资金的使用管理问题

    目前，国家对于前期物业管理期间维修资金应如何使用管理，没有明确的法规依据。但有一点是明确的，维修资金是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。也就是说，在新建物业保修期满但业主大会尚未成立之时，维修资金是可以使用的。现在的问题是，由于缺乏法规依据，前期物业管理期间维修资金不知如何使用。因此各地做法不一，形成一定的混乱。在这个问题上，现在往往出现两个极端。一、凡是业主大会未成立的，所有的维修项目（哪怕是一点小小的维修）都要由物业管理公司去征求小区三分之二以上业主同意，才能动用维修资金，否则政府主管部门一律不予划拨维修资金。很显然这种做法是无法可依的，是对《条例》的曲解，弄得物业管理公司叫苦连天。政府主管部门不能简单地把维修资金的使用职责推给物业管理公司，这不仅是对物业管理公司的一种侵权行为，也缺乏实际可操作性，同时易人为引发纠纷和矛盾。因为物业管理公司不是维修资金使用的代理人，这种做法本身就是越俎代庖。二、凡是业主大会未成立的，维修资金一律暂停使用。这种做法显然也是无法可依的，实际上已侵犯了业主享有使用维修资金的权力。

　　前期物业管理期间维修资金应如何有效正确使用，是目前亟待解决的难题。我个人认为，目前有两种办法可以一试。第一、前期物业管理期间，可由政府主管部门代为履行业主大会职责。因为维修资金若由政府监管，政府就有了维护专项维修资金有效正确使用的法定义务。业主大会未成立前，其职责由政府来代为履行是最合理的。政府主管部门应就前期物业管理期间专项维修资金如何使用、使用范围、使用程序、使用方法等作出暂行规定，由物业管理公司照章履行维修职责。第二，可由开发建设单位代为履行业主大会职责。因为《条例》规定，建设单位在前期物业管理期间有签订前期物业管理合同和制定业主临时公约的职责。那么建设单位也可以就前期物业管理期间专项维修资金如何使用问题，制定专项维修资金使用临时章程（或称临时方案），在与物业买受人签订物业买卖合同时，由物业买卖人予以书面确认。上述前一种办法较为实际，简单易行，不会出现大的纠纷和矛盾；后一种办法较为复杂，同时涉及到已交付使用的物业小区如何操作问题，存在一定难度。

    三、维修资金使用范围问题

    哪些维修项目应列入维修资金支出范围，目前国家只有原则规定，没有具体实施细则。由于认识上存在的实际差异，现各地，各部门，甚至业委会之间都存在着不同的认识和意见，各地政府的具体规定也各不相同。在维修资金使用范围问题上，目前争议最大的有三点。第一，电梯保养费是否列入维修资金使用范围。由于电梯维修行业的惯例，电梯在保养和维修过程中往往把二者都混同在一起，在物业管理公司与电梯公司签署的电梯保养合同中，以及电梯公司每月开具的电梯保养费中，实际包含了大部分的维修费用。由于电梯保养与维修的实际混淆不清，有的认为电梯保养费应列入维修资金支出范围，有的认为不应列入，也有认为应按一定比例列入（具体比例又难以确定），因而争议不休。第二，设备设施（指电梯、消防设备等）年检测费是否列入维修资金使用范围。由于大厦的设备设施属业主共同所有，其产生的费用应由业主共同承担。但由于以前物业管理服务费实行政府定价，而政府定价时又往往没有把设备设施年检测费列入其中。因此这项费用在列支渠道上产生了争议，物业主管部门认为设备设施年检测费不应列入维修资金使用范围；而业主委员会则认为应列入，理由是维修资金的使用范围应由业主大会来确定，既然物业管理服务费中未列入，就应列入维修资金之中。第三，低值易耗品是否列入维修资金使用范围。低值易耗品一般指物业共用部位的灯泡、玻璃、开关以及设备中的易损品和管道疏通等费用。这些费用应不应该由维修资金支出，目前各方也存在很大争议。要解决维修资金使用范围上的争议，首先国家在法规上应明确业主大会的维修资金使用主体地位，并授予业主大会拥有维修资金使用范围的最终决定权。而这种最终决定权不是指某项具体的维修项目，而是指业主大会会议经三分之二以上投票权通过的专项维修资金使用章程（或称规定、方案、决定）。其次在政府监管过程中，应对专项维修资金使用范围进行必要的规范。诸如在前期物业管理期间或业主大会未建立专项维修资金使用章程之前，统一规定专项维修资金的使用范围；在业主大会成立后，出台指导性的专项维修资金使用章程示范文本等。对维修资金的使用范围 进行必要的规范和指导。

   综合上述，目前国家应尽快出台专项维修资金的使用管理相关法规，理清各方关系，规范各方行为，化解各种纠纷矛盾，使维修资金使用管理能尽快纳入法制轨道。

作者系温州星河物业管理有限公司总经理