文/　余红 陈家庆

    说到物业专项维修资金，相信每一个物业管理企业都会为之烦恼，因为目前社会舆论几乎一边倒地批评开发商或物业管理公司侵占和挪用维修资金。据报道，广州市已收到维修资金2亿元，但存入专管银行的只5000多万元，因此推算出被截留或挪用的维修资金达1 亿多元。

    专项维修资金的筹集和管理的确是个老大难问题，但难在何处？根源何在？舆论和媒体的误导，使公众普遍认为是由于开发商居心不良或物业管理公司行为不轨所致，却忽视了业主未尽到职责、大量欠交维修资金的事实。笔者认为，专项维修资金筹集和管理难，主要有两个方面的原因。

    一、法规体系不完善，造成操作难

    《物业管理条例》(以下简称《条例》)出台已有半年，但广州市的有关配套细则迟迟未出台。政府只是要求建立维修资金，却没有对拒交维修资金的业主规定行之有效的办法。物业管理企业告业主不交管理费已不鲜见，但尚未听说物业管理企业因为不交维修资金而将业主告上法庭的。

    说到物业管理公司侵占、挪用维修资金，笔者认为，在广州市的现行规定下，物业管理公司并不容易做到。中国农业银行作为广州市物业专项维修资金的专管银行，对维修资金的管理非常严格。维修资金的使用要按照严格的审批程序，首先由物业管理公司向业委会申请，再到房管部门报批，最后经银行审批后，直接划账到负责施工项目的单位。在这样的管理程序下，物业管理公司是不可能私自从维修资金的账户中提款的。所谓物业管理公司挪用维修资金应该是指物业管理公司在代收了业主交纳的维修资金后，没有立即存入专管银行，但也并不可能长期挪用。因为开户后，业主均持有维修资金专用账户卡，业主凭卡可随时查询账户余额，能够有效防止物业管理公司挪用业主交纳的维修资金。

    笔者作为一名基层管理人员，在实际工作中亲身体验到，目前维修资金的管理是比较科学合理的，真正的问题在于维修资金分账户的建立和资金的收缴。笔者所在公司的一座高档写字楼，当年在参加国家示范项目的考评中，根据考评标准必须要建立维修资金。但因该物业为多业主楼盘，一时之间不容易要建立起维修资金。因此，经业主委员会批准，先从当年的管理费结余中转入一笔款项建立起维修资金总账，同时业委会也决定了维修资金的续筹办法。根据农业银行的规定，维修资金必须分账到户，但分账户的建立却困难重重。有些是因为产权问题，写字楼不同于小区，业主基本上都是单位，有父子关系、抵押关系、转卖、拍卖等多种类型，产权几易其手，最终会造成产权不清晰，无法开户；而更多是因为业主不理解、不予理睬，导致无法开户。

    笔者认为，如果把利用物业共用部位经营所得收入转入维修资金，由于没有建立分账户，就无法分账到户。使用维修资金时也必须从各分账户中支出，不得从总账中直接支出。这样，只要业主不愿意，分账户就无法开设，维修资金的建立和使用一切就无从谈起。

    二、对业主缺乏引导和制约，造成筹集难

    维修资金的建立和使用，关键在于业主的理解和支持。但由于政府的指引和媒体的导向，似乎过于强调维修资金被侵占或挪用，忽视了建立维修资金的重要意义，对维修资金的筹集产生了极大的负面影响。同时由于对业主缺乏约束的力度，大多数业主认为维修资金没有必要交，不交也不会怎么样，而物业管理公司除了苦口婆心地加以劝说和解释外，别无良策。业主对物业维修养护意识的淡薄，以及政府对欠交行为缺乏制约措施，直接造成了维修资金的筹集难。

    笔者认为，政府应充分发挥指导作用，大力宣传建立维修资金的重要性。我国自改革开放以来，各类商品房才开始投入使用，到目前物业已逐步进入中修、大修及更新改造期，亟需大量的专项维修资金。随着计划经济向市场经济的过渡，人们已逐步经历了从享受福利分房到购买商品房的转变，并慢慢接受了购房之后还要对房屋进行管理，即支付管理费的事实，但对于房屋需要进行维修养护，要支付大笔的维修费用的事实仍未能接受。因此，首先要从观念上进行转变，要让业主明白，物业需要管理和维护是不争的事实，建立和收取维修资金决非物业管理公司乱收费，而是政府为了保证物业的正常使用，维护业主的最终利益而做出的规定。

    作为物业管理公司要对业主动之以情、晓之以理，政府应当指引媒体做正面引导，通过多种形式、多种渠道的宣传活动，提高物业维修资金的影响力，培育业主对物业的维修养护意识，让广大业主及开发商、物业管理公司真正了解建立物业专项维修资金的重要性和必要性，最大限度地调动其积极性，为物业专项维修资金的建立营造一个良好的社会环境。

    为了加快专项维修资金建立的进程，规范其使用和管理，笔者呼吁政府有关部门应该对以下几方面予以关注：

    1、明确界定专项维修资金的使用范围。《条例》规定：专项维修资金用于物业的中修、大修及更新改造。但如何界定中修、大修，是以物业的使用期还是以维修费用的额度来定，条例没有明确规定，有关细则尚未出台，容易引起争议，造成实际操作的难度。

    2、尽快明确维修资金的缴交对象和缴交额度。广州市曾规定以1998年10月1日前后核发预售许可证为界，区分维修资金的缴交对象分别为业主和开发商。《物业管理条例》颁布后，又规定为业主。单是在缴交对象上就在业主和开发商之间反复变化，关于缴交的额度更是模糊不清，计算依据不足，核算过程繁杂，难于操作。前段时间，某报纸登载消息，称专项维修资金首笔款按每平方米40元交纳，却又无政府正式行文，引起业主误会，与物业管理公司发生争议。

    3、专管银行放宽对开设专用账户的有关限制。建议专管银行取消必须由业主授权物业管理公司才能开设专用账户的规定，只要物业管理公司能够提供对物业具有合法管理权的相关证明，就可以为业主开设专用账户，打破怪圈，形成良性循环，有经营收入时可以转入业主的专项维修资金分账户，刺激业主缴纳维修资金的积极性和主动性。

    4、采取强有力的制约措施，确保资金的收取和管理。可结合行政手段，在办理“房屋预售许可证”、“房产证”、“二手房交易许可证”时进行捆绑限制。对于未缴纳维修资金的，在办证或房屋交易时予以限制。武汉、杭州等城市已采取这种办法，收到较好效果。

    同时，应对物业管理公司做出约束，要求将维修资金的专用账户卡及时发放给业主，且必须在规定的时间内将代收的维修资金存入专管银行，公开维修资金的收支账目，供广大业主监督。

    总之，政府关于专项维修资金建立、使用和管理的有关细则应尽快出台，使广大业主交之有理，物业管理公司用之有道。只有通过法律法规的约束，加强专项维修资金的筹集、管理力度，才能从源头做到资金筹集一步到位，防止出现新的拖欠现象。制定专项维修资金使用的明确范围及申请和审批程序，使专项维修资金的使用、审批有据可依，审批程序清晰、操作方便。确保物业的正常运作，延长物业的使用寿命，最终得益的将是政府和广大业主。

　 （作者单位：广州粤华物业有限公司）