文/郭利钦

    2007年初，珠海市物业管理处文件称，由于相关法规重新修订等原因，暂停一切有关本市物业维修基金的收缴工作。作为业内人士，也不妨就物业维修基金问题谈几点看法，以求与同仁共同探讨、一起提高。

    1998年建设部和财政部联合出台的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，标志着我国住房专项维修基金制度的建立。2003年国务院出台的《国家物业管理条例》将这一专项维修基金制度上升到行政法规高度。至此，各地对维修基金的收缴、管理、使用等，更多的是依靠行政于段，实行“统一缴存、专户专储、业主决策、专款专用、统筹监管”。这也是在当前法制环境下的最好选择，无疑为我国住宅事业的健康发展，起到积极的指导和推进作用，但同时也不断暴露出维修基金在筹集、管理、使用中的一些亟待解决的问题。

    一、维修基金的筹集问题及解决办法

    随着物业管理的不断深入开展，维修基金筹集难的问题日益突出，以珠海为例，市内住宅小区(大厦)建立维修基金的寥寥无几。如何确保维修基金的有效筹集昵?维修基金的建立，涉及到法规制度的合理健全，涉及到房地产行政主管部门、开发商、业主、业主代表组织等。

    1、健全相关法规制度

    通过立法明确规定，一是房屋和维修基金是同属于一个不可分割的主体；二是由房地产行政主管部门牵头、指导、监督、建立“物业维修基金管理中心”，统一负责收缴、管理、发放使用维修基金；三是开发商建房的同时依法按照“物业维修基金管理中心”指定的银行设立区域专户，预存相当于开发面积所需的全部物业维修基金数额。力求在预售前由开发商全部预缴，预售后再由买受人缴纳，然后由物业维修基金管理中心、开发商、买受人三方确认无误后，(即确认开发商、买受人都已经分别到“物业维修基金管理中心”足额缴齐所开发物业、所购物业应缴的物业维修管理基金后)，“物业维修基金管理中心”再审批返还开发商已售出部分物业等额的预存维修基金；对于开发商还未售出的物业部分，“物业维修基金管理中基金返还开发商，直到开发商把全部物业售罄，并且在相对区域(或单位)内的所有物业买受人也都已经缴清所购物业的等额维修基金为止。这样不但可以确保开发商一旦有部分物业没有售出，就没有人缴纳维修基金的怪现象，而且可以确保所有物业的维修基金全部筹集到位。

    2、与行政手段相结合在开发商办理相关开发许可证时、小业主在办理房产证时，分别进行捆绑限制，以确保“只要有房存在，就要有维修基金存在”的基本原则。

    3、明确二手房交易时维修基金的缴纳问题对于二手房交易时，原小业主“所缴纳的维修基金和拥有的相关物业”，依法视为一个不可分割的主体，在交易时必须一起过户到新的小业主；对于原小业主物业，但还未缴纳维修基金，过户交易时依然由原小业主补充缴纳，如果原小业主和新小业主之间有另行约定的除外。

    二、开发商代收维修基金期间的挪用问题及解决办法

    开发商代收的物业维修基金，虽然按规定是应该及时上缴到房管部门的，但是开发商在实际操作中，往往都是要等待很长一段时间才把这笔资金交上去；如果能在办理房产证之前上缴就不错了，因为他们会在这个时间差内利用维修基金进行投资以获取可观利益。如果物业维修基金能全部及时到账的话，将是一笔巨额资金，单是存在银行里都会产生一笔丰厚的利息，这笔利息应该是广大业主的收益。这笔巨额资金的延迟上缴或被开发商挪用投资的情况一旦发生，那将是对业主权利的极大侵犯。

    可喜可贺的是，珠海已于今年初暂停了开发商代收代缴的做法；更值得一提的是，也有其他个别城市不但叫停了开发商代收代缴的做法，而且还规定业主可以到政府部门指定的银行设立的维修基金网点，自行办理缴纳手续。

    至此，要做到专项维修基金由开发商代收代缴制度全面寿终正寝，还需尽快出台相关法规制度，否则名不正，言不顺。

    三、物管企业代管维修基金期间的挪用问题及解决办法

    《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十条规定，业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。

    孰不知，这笔巨大的资金，往往被不法物业管理企业挪用，尤其是那些与开发商有着“父子”关系的物业管理企业，挪用的现象更是时有发生。根据媒体报道的众多案例，以及本人所从事职业的便利等综合分析，物业管理企业截留或挪用的原因主要有:一是由于业主欠交物业管理费，公司截留作抵扣用；二是开发商和物业管理企业是“父子关系”，“父”由于资金周转困难，挪用掌握在“子”手里的看似闲置的巨额资金，三是物业管理企业有意截留挪用。

    笔者以为，迫切需要重修相关法规制度，取消原来规定的由业主委员会委托物业管理企业代管物业维修基金的制度；重新建立，自始至终由房地产行政主管部门增设的“物业专项维修基金管理中心”全权负责收缴、管理、审批等工作，同时由业主决策，物业管理企业、业主委员会、业主监督，业主申请使用的制度。具体做法，可以二个小区或者一幢楼为单位建立一个维修基金账户，一户一张查询卡，方便业主随时查询一个小区、一幢楼以及个人账户的维修基金的余额情况。确保了广大业主的物业养老钱万无一失地保存在保险箱内，有效杜绝了挪用问题。

    四、如何使用物业维修基金

    《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第十一条规定，业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经由业主委员会审定后实施。

    值得指出的是，物业维修基金使用前虽然有业主委员会的审查关，但由于业主代表组织成员往往不具有专业性，大多都是业余的，而他们承担的却是专业性极强的工作任务。维修基金的使用审核涉及到政策法规、工程技术、维修成本核算等等多方面知识，这一切都不是一些非专业人士所能容易弄明白的。

    还有，关于物业维修工程如何定性的问题，即到底哪些情况是属于物业管理企业的责任，哪些维修工程是需要动用维修基金的工程，如何甄别、界定？关于物业维修工程如何定量的问题，即到底是该大修，还是中修、小修，它的标准是什么？这一系列问题都不是非专业的业主代表们所能够解答的，他们的审查工作也是不能胜任的。更有甚者，若有物业管理企业与业主委员会主要成员有不正当的相互猫腻关系，维修基金使用的合理性就更没有保障了。因此，所谓的“业主委员会审定后实施”几乎是一句空话。

    所以，应该尽快完善相关法规制度。通过地方立法，做到在大原则合理化的同时，还要做到法规细化，便于对号入座，便于操作使用；在动用维修基金超过一定数额时，不但要接受业主委员会审查，政府审批、指引，还需要接受社会上的专业机构年度审计，这都是十分必要的。

    综上所述，依法规定由房地产行政主管部门增设“物业专项维修基金管理中心”，负责统一管理、监督、审批，业主申请使用，社会专业机构审计的物业维修基金管理制度，不失为一个良策。不但确保了物业维修基金全部筹集有效，而且确保了不被挪用，确保了有效、合理使用。

作者单位系珠海粤财假日物业管理有限公司

文章来源：珠海物业