知识园地
银川部分物业公司缘何自丢饭碗
一度被称为“朝阳产业”的小区物业服务行业，如今遭遇到了一股寒流。昨天，记者从宁夏回族自治区银川市住房保障局了解到，去年，银川市有22个小区丢了管家，是什么原因使部分物业公司宁可丢弃市场，自砸饭碗？近日，法制日报记者走访了银川市一些社区和物业公司，试图找出朝阳产业蜕变为夕阳产业的原因。 退市“寒流”有蔓延之势 “小区物业公司撒手不管了，小区成了露天垃圾场，严重影响了我们的正常生活。”今年元月17日，物业公司突然撤离银川市兴庆区春润苑小区，使小区陷入无人接管的尴尬境地，给居民生活带来了诸多不便。这一情景，春润苑小区业委会副主任周先生至今历历在目。
据周先生介绍，春润苑小区小区建成于2006年，共有19幢楼600余户居民。小区内80%以上的住户都是拆迁返还的农民，许多失地农民在小区拥有多套住宅。原物业公司银川市承天物业服务公司在该小区已经服务4年。去年9月，承天物业公司向业主委员会提出，因为许多业主不交物业费收，导致公司亏损，并综合其他多种原因，物业公司将在合同期满后撤离小区，并于去年年底在小区内张贴通知，告之居民。
据承天物业公司相关工作人员介绍，该公司为春润苑小区服务4年来，2009年，有二三十户居民欠交物业费；2010年，有100余户居民拒交物业费。而居民不交物业费的理由是小区无健身器材、房产证办不下来、房屋质量有问题等。承天物业表示，居民反映的问题不在物业公司服务范围内。去年10月，承天物业公司向银川市物业办、街道办事处和业主委员会发函提出终止合同。该工作人员还表示，小区部分住户欠交的物业费达三四万元，公司将通过法律途径追回。
无独有偶，今年1月1日，银川市宜佳物业从银川市大型居住社区星光华小区撤离，导致30多万平方米物业管理区域陷入混乱，卫生无人打扫，大门无人看守，星光华小区62栋居民楼上万人日常生活受到严重影响。短短两个月，就有2家物业公司退市，物业公司撤管小区大有蔓延之势。
据银川市住房保障局统计，2009年，银川市物业企业撤管小区9个，总建筑面积65.16万平方米；2010年，撤管小区增至22个、总建筑面积161.23万平方米，撤管面积为2009年的2.5倍。亏损是物业公司退市主要原因.这几天，银川市康民花园业主委员会主任温聚锁为小区寻找新“管家”操碎了心。康民花园1999年建成，建筑面积达7万多平方米，住户793户。小区建成后，康民物业的管理一直比较混乱，垃圾无人清理，大门没人看守。最终，在未通知业主的情况下，去年，物业公司擅自撤离。为了选聘新“管家”，业委会成员跑遍了银川市，刚开始接触时许多物业公司表示愿意接手，但实地考察后都没了下文。究其原因，主要是服务收费标准低，每平方米仅收取0.14元物业费，导致许多物业公司望而却步。
法制日报记者在采访中了解到，银川市蓓蕾小区、春润苑小区、昊盛小区、共享家园小区等物业服务也面临着同样的问题。物业费收缴标准、收缴率低，已严重制约银川市物业服务企业的发展。
管理银川市共享家园小区的银川市金宝佳物业服务公司经理柳佳给记者算了笔账：该小区物业服务面积14万平方米，每平方米收取0.25元至0.3元物业费，物业费收缴率常年维持在60%左右，加上小区内车辆泊位费等费用，物业公司每年大概收取近30万元的物业费。扣除员工工资和正常维护费用后，物业公司还要倒贴钱，每年亏损额均在三四万元。物业收费标准急需调整,据了解，作为劳动密集性行业，物业公司的人力成本占企业总支出的52%。不断提高的最低工资标准和社保缴费基数，导致物业公司的用工成本呈急剧上升趋势。银川市现行的物业服务费标准是在2004年测算的基础上出台的，当时的物价水平和人工工资都处于一个较低水平，且多数物业公司没有为员工缴纳“三金”。《劳动合同法》的颁布，加大了物业公司的成本，使许多物业公司入不敷出，无利可图只能撤离。有的物业公司为了保证公司运转，只能降低劳动成本，使得物业从业人员的学历、素质、服务态度、责任心和工资待遇等整体水平较低。同样，百姓因对物业管理不满拒缴或缓缴物业管理费，导致物业管理水平进一步下降，形成恶性循环。
在采访中记者还了解到，银川市物业企业总体面临做不大、做不强、吃不饱的问题。一方面，房地产开发商在出售初期，往往让旗下的物业公司管理小区，造成物业公司从出生时就不是市场经济的产物，很难真正站在业主方面维护业主利益；另一方面，小区建立之初，开发商为了吸引买主，会在物业管理上做文章，物业管理费用不够时，开发商甚至会从购房者的钱中拿出一部分资金来支持物业发展，但当开发商退出市场时，物业发展就无力为继了。银川市物业管理办公室负责人告诉记者，近年来银川市新建小区的扩张速度已远远超过了物业公司的增长速度。目前银川市共有小区400多个，而物业公司只有100多家，且大多是依附于房地产开发公司生存，这使得政府部门难以完全按市场化运作的方式来监管。没有引入市场竞争机制，物业公司随意退市也就不足为奇了。
