——2012行业法规建设政策突破的又一力作

       文/谢家瑾

    读了2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订出台的《江苏省物业管理条例》（以下简称《条例》)，深感振奋。

   《条例》充分考虑了物业管理发展现状，吸纳了其他省市立法和政策中的亮点，以及行业多年来改革创新的成果，对制约行业发展的热点难点问题逐个击破，对规范物业管理与服务的运作提出了一系列极具可操作性的意见，确实是一部全面、普适又不失先进性的法规。《条例》以省级地方性法规的形式，将物业服务业纳入现代服务业发展规划，并提出了一系列扶持与优惠政策，为行业发展打造了较为宽松的环境；《条例》从加强行政主管部门的市场监管、行业协会的自律管理、市场机制的完善三方面，为物业管理行业持续健康发展保驾护航，是2012物业管理行业法规建设政策突破的又一力作。

    一是对地方人民政府应扶持和推动物业管理发展提出要求。《条例》提出：县级以上地方人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务企业负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。

    二是对政府主管部门的职责作出明确分工。《条例》提出：街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。社区居（村）民委员会应当予以协助和配合。县级以上地方人民政府住房和城乡建设或者房产行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

    三是对暂不具备成立业主大会条件的情况作出变通处理。《条例》在对业主、业主大会与业主委员会运作作出专门章节规范的同时，对不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，提出了“经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责”。

    四是对建立物业服务费随成本上涨的调节机制提出指导意见。《条例》提出：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定。实行政府指导价的，价格行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，制定物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。价格行政主管部门应当每三年内对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

    五是对涉及物业管理税费的相关责任主体和计费办法做了明确规定。《条例》指出：“物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税”；“住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行”；“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任，有关费用由专业经营单位承担。专营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁损耗和损失”；“业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担”；“建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产”。

    六是对物业管理的责任边界作出清晰划分。在物业服务用房上，《条例》要求“建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百万平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交”，“物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能”。在管理区域划分上，《条例》要求“以有利于实施物业管理为原则，规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见”，“建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域”。在涉及个相关主管部门行政管理和行政处罚的问题上，《条例》要求：城市管理、公安、工商、环保、卫生、规划等行政管理部门，应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式，依法处理物业管理区域内的违法行为。在安全防范责任上，《条例》规定“物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作”，“物业管理区域内发生安全事故等突发事件时，物业服务企业应当采取应急措施，及时向有关主管部门报告，并协助做好救助工作”，“业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定”。

    七是对指派和更换物业管理项目负责人作出规范。《条例》要求：物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的，应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。业主委员会经征求业主意见，可以要求物业服务企业更换项目负责人；要求更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换，并在物业管理区域内显著位置进行公示。

    八是对旧住宅区整治改造涉及的有关问题及所需经费提出具体意见。《条例》指出：对配套设施不齐全、环境较差的旧住宅小区，设区的市、县（市、区）人民政府应当采取措施进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。旧住宅小区的范围，由设区的市、县（市、区）人民政府确定。旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金，由政府负责；业主专有部分的设施设备改造支出，由业主承担。旧住宅小区改造整治中，经有利害关系的业主同意，并经法定程序批准可以建设物业服务用房和一定比例的物业服务经营性用房。物业服务经营性用房的经营收益作为旧住宅小区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

    九是严格规定了相关主体的法律责任。对专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的，物业服务企业承接物业未进行查验的，未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告的，未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况或者公示失实信息的，《条例》赋予物业管理行政主管部门责令其限期改正，记入物业服务企业信用档案，给予罚款等处分；对造成业主损失的，《条例》要求相关主体应当依法承担赔偿责任。对于业主、物业使用人未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的，《条例》指出：“业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公示等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。

    受篇幅限制，不能对《条例》的亮点一一展开。江苏《条例》的颁发，已引起业内广泛关注。相信《条例》在发挥促进江苏省物业管理规范健康发展的同时，也将对全国各地物业管理立法的升级和进步产生积极和深远的影响。

                                             （作者系中国物业管理协会会长）