肥城市住宅专项维修资金使用暂行办法

第一章总则

　　第一条为加强住宅专项维修资金使用管理，维护专项维修资金所有人的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备正常使用，根据《山东省住宅专项维修资金管理办法》《肥城市住宅专项维修资金管理办法》，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内的住宅专项维修资金使用管理适用本办法。

　　第三条住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第二章使用范围

　　第四条住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢房屋业主或者结构相连的不同楼幢业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　住宅共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第五条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用。

　　（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

　　（三）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

第三章使用申请

　　第六条使用住宅专项维修资金，由物业服务企业向市物业主管部门提出申请。

　　没有选聘物业服务企业的，由相关业主、业主委员会、社区居民委员会或管理单位向市物业主管部门提出申请。

　　第七条住宅专项维修资金的使用按照以下程序办理： 

　　（一）物业服务企业应当根据业主、业主委员会或者社区居民委员会的意见及查勘结果，提出住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造计划建议，制定维修和更新、改造方案。方案主要包括：维修项目清单、工程预算、施工方案及实施时间、主要材料的规格品牌、维修施工单位的选择方式、工程验收及结算方式、维修资金的列支范围等。 

　　没有选聘物业服务企业的，由相关业主、业主委员会、社区居民委员会或管理单位提出计划建议，并在市物业主管部门的指导下，委托相关单位制定维修和更新、改造方案。

　　（二）维修和更新、改造方案应当经有利害关系的、已入住面积且已入住户数的比例达到三分之二以上的业主书面同意，并在小区明显位置进行公示。

　　（三）维修和更新、改造方案经业主确认后，申请人应当向市物业主管部门申请核准备案，并提交以下材料：

　　1、维修和更新、改造方案；

　　2、相关业主或者业主大会书面确认证明；

　　3、维修和更新、改造方案公示证明；

　　4、申请人、经办人有效证件；

　　5、其他应提交的材料。

　　第八条市物业主管部门应对申请维修和更新、改造的项目进行现场勘查，并对申报的材料进行审核，经审核符合规定的，于5个工作日内出具《专项维修资金使用备案证明》。

　　第九条使用住宅专项维修资金应当有住宅专项维修资金列支范围内业主代表参与监督。

第四章工程管理

　　第十条市物业主管部门应当选择一批具有相应资质、有固定办公场所的专业施工单位和专业中介机构，建立备选名录，供申请人比选。其中，电梯等特种设备维修施工队伍的选择，应符合国家及相关部门的规定和要求。

　　第十一条申请人应通过竞选招标、比选或自选方式确定维修施工单位。维修施工单位的确定应经相关业主代表、业主委员会认可公示后，出具维修施工队伍选定方式证明。

　　维修和更新、改造项目费用在10万元以上的，应通过竞选招标方式选择维修施工单位，相关费用可以计入维修和更新、改造成本。

　　维修和更新、改造项目费用在1万元（含1万元）以上、10万元以下的，申请人可以采取比选方式确定维修施工单位。参与比选的维修施工单位应不少于3家。

　　维修和更新、改造项目费用在1万元以下的，申请人可以在维修施工单位备选目录中或在备选名录之外自行选定维修施工单位。

　　第十二条申请人可以聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定，可以委托专业中介机构对工程造价进行审核，相关费用计入维修和更新、改造成本。

　　维修和更新、改造费用预算在1万元以上的项目，必须委托专业中介机构对工程决算进行审核，并出具审核证明。

　　第十三条维修和更新、改造项目施工前，申请人和维修施工单位应当签订维修施工合同。

　　维修施工合同中应当明确约定维修工程的质量保修内容和期限及费用结算方式，质量保修标准以及工程质量、安全管理等按照国家有关法律、法规和技术规范规定执行。

　　第十四条维修和更新、改造项目费用在1万元以上的项目，维修施工合同中必须约定将维修费用总额的5%作为工程质量保修金。

　　第十五条维修施工单位应当按照方案和合同约定进行施工。

　　第十六条主要材料变更单、隐蔽工程验收记录，应当经业主代表签字认可。

　　第十七条工程竣工后，申请人应当组织相关业主代表、业主委员会或者社区居委会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收，并签署验收报告。电梯、消防等维修项目的竣工验收，按照国家有关规定办理。

　　业主委员会或者社区居民委员会，或者其委托的具有专业资质的社会中介机构应当对工程决算进行审核，并出具审核证明。

　　申请人应将工程验收报告、工程决算审核证明经业主代表签字确认后公示。

第五章费用分摊与结算

　　第十八条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

　　（一）住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（二）未售出住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由开发建设单位按照未售出住宅建筑面积的比例分摊。

　　（三）未交存住宅专项维修资金的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例补足应分摊的维修和更新、改造费用。

　　相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的，申请人或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。

　　第十九条维修费用结算可以采用固定总价或固定单价的方式。采用固定总价方式结算，维修项目验收合格后，工程量没有发生变化的，按合同约定结算费用。工程量减少的，如实核减费用。工程量增加的，增加部分的费用不超过合同价款的5%且超出额小于1万元的，经业主代表确认后可以如实增加费用；增加部分费用超过合同价款的5%且超出额大于1万元的，增加部分需要重新申请核准备案。

　　采用固定单价方式结算的，维修项目验收合格后，按业主代表确认的工程量结算费用。

　　第二十条住宅专项维修资金分三次按比例划拨至申请人或维修施工单位：

　　（一）维修和更新、改造方案核准备案后，办理首期资金划拨手续。首期划转金额为维修和更新、改造工程预算资金的50％。

　　（二）工程竣工后，申请人持工程质量验收报告、工程决算审核证明及施工队伍选定方式证明、施工合同、分摊清册公示证明、施工单位付款凭证，申请划拨工程资金尾款。

　　市物业主管部门对以上材料核实后拨付工程尾款，具体数额为工程决算金额的95%与首期划转金额之差。

　　（三）工程保修期满并经公示无异议后，划转5%的工程质量保修金。

第六章应急维修

　　第二十一条发生下列危及住宅使用安全、公共安全或严重影响业主生活等紧急情况，可按应急维修程序申请使用住宅专项维修资金。

　　（一）屋面、外墙防水损坏、渗漏严重须立即维修的。

　　（二）电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的，以及定期检验时被责令停梯整改须立即维修的。

　　（三）楼体单侧外墙饰面五分之一以上面积有脱落危险的。

　　（四）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

　　（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。

　　（六）其他严重影响使用安全和使用功能的。

　　发生紧急情况需要对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，申请人应立即上报，市物业主管部门在进行现场勘查，并经相关业主、业主委员会或者社区居民委员会证明核实后划拨住宅专项维修资金。

　　第二十二条应急维修项目发生后，申请人应向市物业主管部门提交维修和更新、改造方案、维修施工单位的付款凭证和工程竣工验收报告、决算审核证明、资金使用分摊清册及其公示证明，申请补办审核备案等相关手续。

第七章附则

　　第二十三条已售公有住房专项维修资金的使用管理，由市财政部门按照国家、省和泰安市有关规定执行。 

　　第二十四条本办法由肥城市房产管理局负责解释。

　　第二十五条本办法自2013年5月1日起施行，有效期为2年。