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重庆首个《物业服务管理手册》出炉
小区的业主都晓得要维护自己的权益，但是真的遇到了问题，怎么样来维护权益，“至少有七成业主都知之甚少，一遇到问题，业主就以拒交物管费来对抗，导致物业和业主之间的关系走向恶性循环。”渝北区房管局副局长李青松说。
昨天，渝北区发布《渝北区物业服务管理手册》，这是渝北区房管局组织物业行业专家、法律专家等，用了近一年的时间编制成的，手册明晰了物业公司、业委会、业主及相关主管部门的权利义务和职能职责，为物业管理服务中各种问题的解决提供了参考或办法，这在全市物业管理工作中也是首创。《手册》印刷了45万册，免费发放到渝北区各小区级物业企业。
关键词：公共收益
半年应公布一次
天气热起来，很多小区的公共室外游泳池也开放了，业主可以按月或者按次缴费后使用游泳池，算起来，一个夏天下来，光游泳池的收益，少则五六万，多则一二十万。住在大渡口区锦天康都8栋的彭先生说，他入住小区六年了，从来没见到过业委会或者物管公司公布这些收益。
《渝北区物业服务管理手册》中就有明确的举例说明，小区的公共收益至少包括了以下部分，一是公共区域的广告收入，譬如电梯轿厢内的广告，二是利用公共配套，如活动场地、游泳池的经营收入，扣除成本后，也是公共收益，三是因损坏小区的公共设施进行的赔偿，四是小区公共区域的停车收益，如果小区车库，开发商能拿出产权，所有权属于开发商，那业主无权享受收益，五是部分通信运营管理费、场地费，六是自制售水机运营费用，七是小区公共区域内租赁的摊位收益。
李青松告诉我们，这些公共收益，如果有业委会，那么业委会应该半年公布一次收益及支出，没有业委会的，是物业公司代管的，也应该半年公布一次。“扣除物管按照约定的收益和管理费，其他的收益就应该是全体业主共有的。”
关键词：业主被盗
物业没履行安保管理职责就该赔
小区业主被盗，家里财物损失上万，找到物管公司，物管公司却表示，他们只能协助警方进行取证和调查，但是不负责任赔偿业主家的损失。这个时候，业主和物管就僵持住了，最后，业主只能以不交物管费进行对抗。
《渝北区物业服务管理手册》中对这样的案例有律师的分析，物管该不该赔，得看物管是否尽到了安保职责。“譬如，有没有巡逻制度，并且是不是按照制度执行。”李青松说，通常这需要业主进行举证，证明物业是否认真履行了安保管理职责，业主可以通过法律程序，要求物管公司赔偿。
关键词：大修基金
楼顶漏水也不一定就能用维修资金
小区一幢住在顶层的业主因屋面下雨时漏雨，通过向业委会反映请求动用专项维修资金进行维修，但是本楼业的多数业主不同意动用专项维修资金。这种情况该怎么办?
《渝北区物业服务管理手册》中律师这样分析，专项维修资金可以用于整栋楼的维修使用，但要分几种情况：一这栋楼是否过了质保期，没有的话，由开发商进行维修。二是过了保修期，但顶楼业主是否有作其他用，譬如修建花园、楼亭等，如果有，就该使用人自己维修。三是过了保修期，又没有作其他用，物业公司可以申请启动专项维修资金紧急程序，审批后就可以直接动用专项维修资金。
每年对物管公司进行评级
金岛花园物业公司领黄牌
将被注销
重庆金岛花园物业管理有限公司，2012年考核的结果出来，拿的是黄牌，目前，渝北区房管局正在对其进行注销手续。
李青松说，每年都将对辖区内的物管公司进行评级考核，从二星级到五星级，最好的是五星级，最差的就是黄牌，拿到黄牌的物业公司直接被注销。
评级的分数由三部分组成，一部分是小区随机抽取的至少20户业主打分，一部分是所在的社区和街道打分，还有一部分是行政主管部门打分。“打分分得很细，譬如绿化是否有专人把关，有没有定期浇灌、施肥、松土等;或者被业主投诉不履行物业合同，而且核实的。”李青松说，考核的结果将悬挂在指定的物业小区位置，同时也是申报物管企业资质等级、评选优秀住宅小区等的重要据。
“二星级的物业都不被纳入申请的范围。”
同时，物业企业在参与项目招投标或者竞聘时，必须向业主公示“星级”和“诚信分值”。
