——释疑房屋养老金使用“那些事儿” 
记者  李胜男  通讯员  贾振 2013/9/3   今日肥城头版 
 

   “屋漏偏逢连夜雨”，刚刚过去的雨季着实困扰了不少市民。近日，记者在新城嘉园小区采访时了解到，原来楼顶大面积漏雨的1#、3#、6#楼，经过申请住宅专项维修资金维修后，现在已是焕然一新，滴水不漏。业主告诉记者：“从申请使用到施工结束，前后仅用了一个月的功夫，真是帮上大忙了！” 
     这是《住宅专项维修资金使用暂行办法》实施后，我市成功运用房屋“养老金”为业主解决难题的例子之一。截至目前，我市共有16个小区申请使用住宅专项维修资金，现已批准8个，动用维修资金141.5万元，涉及屋顶漏雨、路面维修、监控、门禁安防设施更换等多个方面。但是，仍有不少市民反映，动用维修资金后的工程质量如何保证？维修费用如何分摊？带着这些问题，记者联系了相关部门为您一一解释。
     担忧一：申请使用有何条件？
    目前，许多人对住宅专项维修资金使用的认识仍存在误区，认为只要是房子出现问题，就可以使用这笔资金。实际上，根据《办法》规定，住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。
     ——不是公共部位，无法使用维修资金。住宅承重墙体、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等业主共用的部位，以及电梯、消防设施、绿地、道路、路灯等共用设施设备出现问题，可以申请使用。但是，自家电路坏了、墙体被水浸坏或出现裂缝等“家门内”的问题，就不在维修资金的保障之列了。
     ——不出保修期限，无法使用维修资金。根据相关规定，房屋部位不同，保修期也不同。比如给排水管道的保修期是2年，屋面防水保修期是5年。在我市，保修期内的质量问题由开发建设单位负责，保修期外正常使用的维修问题由业主、居住者或房屋管理单位负责。
     同时，没有缴纳维修资金的老房子，应当及时补缴，否则无法申请使用住宅专项维修资金。按照《肥城市住宅专项维修资金管理办法》的规定，我市自2007年开始收缴住宅专项维修资金，普通多层住宅为50元/平方米、小高层住宅（8-12层）70元/平方米、高层住宅（12层以上）85元/平方米。市房管局按照统一交存、专户存储、政府监督的原则，确保专项维修资金安全，切实杜绝了漏交、迟交、挪用等现象的发生，2007年后新建住宅小区的住宅专项维修资金收缴率已达100%。房屋居住时间久了，难免存在大大小小的问题，此种情况下，“老房子谁补交谁受益”。
     此外，一旦小区发生急需抢修的事故，可采取先抢修后补手续的方法，切实解决业主的“燃眉之急”。日前，明桂花园小区67号楼前道路大面积损坏，出现了几处大坑，路人随时有掉下去的危险。按照细则，物业公司动用了应急程序，先选聘施工单位予以维修，后完成相关手续，问题得以顺利解决。
     担忧二：工程质量如何保证？
    “维修金是房子的‘养老钱’，若真是需要动用，我们一定支持，可眼巴巴地等来了施工队，这维修质量怎么保证，我们这笔钱花得值不值？”这是不少业主的新疑虑。
     据介绍，目前市物业主管部门已在全市范围内公开选择具有相应资质、有固定办公场所的专业施工单位和专业中介机构31家，建立备选名录，供申请人遴选。“建立名录库后可对施工企业和专业中介机构进行监管，如果出现乱报价、维修质量不高、损害业主权益等问题，我们会随时将其剔除。”市物业办负责人说。其中，电梯等特种设备维修施工队伍的选择，应符合国家及相关部门的规定和要求，这些在市房管局网站均有公示，业主一查便知。
     针对维修改造工程量的大小，市物业主管部门将维修费用划分为1万元以下、1万元至10万元、10万元以上三个档次。申请人按照实际情况通过竞选招标、比选或自选方式确定维修施工单位。“维修施工单位的确定，应经相关业主代表、业主委员会认可公示后，出具维修施工队伍选定方式证明。”市房管局相关负责人说，“申请人还可以通过聘请专业监理、鉴定单位对维修和更新、改造工程实施质量监理及鉴定。工程竣工后，组织业主代表、业主委员会或社区居委会、施工企业及工程监理单位对工程质量进行验收，并签署验收报告，还将对工程决算进行审核，并出具审核证明。”同时，按照《办法》规定，维修和更新、改造项目费用在1万元以上的项目，维修施工合同中必须约定将维修费用总额的5%作为工程质量保修金，这也在极大程度上确保了工程质量。
     担忧三：维修费用怎么分摊？
    “房子修完了，费用怎么分摊？”新城家园小区业主刘先生告诉记者，他如今唯一的担心是维修金的使用频率。“保修期没过几年，维修金就动用了，万一房子“年轻”时就用光了，20年后怎么办？”
     市物业办负责人解释，既然用于公共部位，《细则》对于费用分摊与结算也有详细规定。住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，相关业主拒不承担共用部位和共用设施设备维修和更新、改造费用的，申请人或者利益相关人可以向人民法院提起诉讼。
     维修费用结算可以采用固定总价或固定单价的方式。采用固定总价方式结算，维修项目验收合格后，工程量没有发生变化的，按合同约定结算费用。工程量减少的，如实核减费用。工程量增加的，增加部分的费用不超过合同价款的5%且超出额小于1万元的，经业主代表确认后可以如实增加费用；增加部分费用超过合同价款的5%且超出额大于1万元的，增加部分需要重新申请核准备案。采用固定单价方式结算的，维修项目验收合格后，按业主代表确认的工程量结算费用。
     为确保这笔“养老金”安全，住宅专项维修资金均在银行开立专户，并以物业管理区域为单位设账，按幢设分账，按房屋户门号设立分户账，所有交纳住宅专项维修资金的业主可随时登陆市房管局网站查看自己的住宅专项维修资金使用情况。我市同时规定，房屋分户资金余额不足首期交存额30%的，业主应当及时续交。