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关于推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理的意见
各市人民政府，各县(市、区)人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：
我省城镇和国有工矿区1995年前建成的老旧住宅小区（含楼房院落和单栋楼宇），大多设施不配套、环境脏乱差、无物业管理，生活在其中的居民群众迫切希望改善生活环境。为切实提高老旧住宅小区居民生活质量，借鉴外地经验，结合我省实际，经省政府同意，现就推进老旧住宅小区整治改造和物业管理提出以下意见：
一、总体思路和工作目标
(一）总体思路：深入贯彻党的十八大和习近平总书记一系列重要讲话精神，围绕改善居民群众生活环境，坚持“政府主导、业主参与、社会支持、企业介入”，通过公共财政支持、物业企业服务、原产权单位分担，引导业主自觉缴纳物业费，发动社会资金积极资助，与社区建设、社区管理紧密结合，扎实推进老旧住宅小区整治改造，有序扩大物业管理覆盖面，实现“百姓得实惠、企业得效益、政府得民心”。
（二）工作目标：用五年时间推进全省老旧住宅小区整治改造和物业管理，2015年开展试点，2016年起整体推开，到2020年底基本完成整治改造，实现物业管理全覆盖。
二、工作步骤
（一）摸排底数。2015年9月30日前，由各市、县（市、区）政府牵头，有关部门参与，街道办事处和社区居委会具体办理，通过实地调查，摸清当地的老旧小区面积、人口等底数。需要进行整治改造、推行物业管理的老旧住宅小区范围，以1995年前建成的住宅小区（含楼房院落和单栋楼宇）为主，各类配套设施较差、居民改善生活环境意愿强烈的小区可适当放宽建成年限，由市、县（市、区）政府根据各自实际确定，建立工作台账。
（二）制定政策。根据摸排情况，各市、县（市、区）政府有针对性地研究制定工作方案和相应政策，编制五年工作规划和年度计划，明确任务分工、工作目标和扶持政策。
（三）物业介入。本着“先易后难、统筹兼顾、重点突破、以点带面”的原则，每个市、县（市、区）都要选择基础条件较好的街道或社区，择优选定骨干物业企业，与街道办事处或社区居委会签订《物业管理合作协议书》。物业企业接管老旧小区后，采取“先期介入、先行接管、先行服务，分期分层次整治改造”的办法，先配套安保、环卫设施，开展卫生保洁、秩序维护、门卫执勤等简易物业服务，再配合所在街道或社区进行整治改造。各地根据实际，也可采取先整治改造、后物业接管的方式，也可由街道办事处或社区居委会暂时实行准物业管理（保安、保洁）。
（四）整治改造。各地根据五年工作规划和年度计划，对老旧小区组织实施整治改造，主要内容是：
1.完善治安防控设施。安装单元防盗门和电子监控设施。有条件的可实行封闭管理，建立门卫值班室。
2.健全环卫消防设施。配备密封式垃圾桶（箱），清理楼宇间和楼道内乱堆杂物，疏通小区消防通道，有条件的应完善或增设消防栓。
3.改善小区环境设施。硬化路面，绿化院落，制作公示牌，划定停车位，健全小区交通系统, 补齐路灯、楼道灯，修缮屋面防水、楼道门窗、楼道扶手等楼房公共部位，粉刷楼道内墙，整修楼宇外墙并喷刷建筑涂料。有条件的，还应补齐社区管理和物业管理用房，配置养老服务设施，新增体育健身器材，建设文化活动中心。
4.改造小区基础设施。改造小区内给排水、强弱电、供暖、供气管网，同步改造楼内公共部位的相关管线。有条件的，可以进行既有居住建筑节能改造。
5.小区居民整治改造意愿强烈的其他内容。
2015年，各市要按照省政府《关于运用财政政策措施进一步推动全省经济转方式调结构稳增长的意见》（鲁政发[2015]14号）有关要求，选择基础条件较好、规模较大、易于实施、对市容市貌影响程度高、居民群众意愿强烈的老旧小区，组织开展城镇和困难工矿区老旧住宅小区综合整治改造试点。试点项目必须2015年9月底前启动，2016年6月底前完成整治改造任务，整治改造的同时引入专业化的物业服务。通过整治改造和规范专业的物业管理，彻底改变脏乱差面貌，让老旧小区群众享受到党和政府的关心和温暖。
三、扶持政策
（一）政府投入。2016—2020年，市、县（市、区）财政根据实际需求和财力可能，统筹安排一定资金，用于老旧小区的市政公用基础设施与公共服务设施配套、安全防控系统建设和建筑节能改造。2015年，省财政安排以奖代补资金，支持城镇和困难工矿区老旧住宅小区综合整治改造试点。
（二）财政补助。2016—2020年，市、县（市、区）财政按照每月每平方米0.2-0.4元的标准，对接管老旧小区的骨干物业企业给予专项补助。各市、县（市、区）的补助标准，由当地政府据实核定。
（三）合理定价。市、县（市、区）政府按照《山东省住宅物业收费管理办法》，制定老旧小区物业收费标准。
（四）经营激励。激励承担老旧小区服务任务的物业企业。
1.规模经营激励：以街道办事处或社区居委会为单位，将辖区内老旧小区的物业管理整体打包，确定1家骨干物业企业接管，使其通过规模化经营降低成本。
2.特许经营激励：将物业管理区域内（不含市政道路和政府投资的公共设施）的广告发布权、便民服务亭设置和经营权、停车收费权、快件智能存储柜（物流自提设施）场地租赁收费权等，一并赋予相关物业企业，弥补其物业收费不足。
3.拓展经营激励：允许物业企业在法律法规范围内，围绕物业服务，自主开展家政、维修、安装、代买代卖、老人陪护、小饭桌等便民服务。
4.后续经营激励：对自愿接管老旧小区建筑面积5万平方米以上、签订物业服务合同3年期限以上的骨干物业企业，在今后参与物业项目投标时其评标总分自动上浮10%。
（五）资金扶持。对于累计接管老旧小区建筑面积10万平方米以上的骨干物业企业，给予一定资金扶持。
1.将符合规定的骨干物业企业管理的省物业服务示范项目，纳入省级服务业发展引导资金支持范围；
2.将符合条件的骨干物业企业研发或承担的“互联网+”、物联网、数字物业等创新型项目，纳入山东省服务业创新发展引导基金项目库,优先予以扶持；
3.鼓励各市将骨干物业企业接管的5万平方米以上的连片老旧小区物业服务项目,优先纳入省级城镇化投资引导基金推荐项目库。
（六）法规宣传。广泛宣传国务院《物业管理条例》和《山东省物业管理条例》，推动物业服务企业全面履行条例规定的职责，引导业主积极履行条例规定的义务，依法按合同约定缴纳物业费。双方严格执行物业服务合同约定，依法维护合法权益，共同做好物业维修、养护、管理工作，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。
（七）单位分担。供电、通信、广电、供水、排水、燃气、热力等单位，要积极支持和配合地方有关部门，将相关老旧小区电力（产权属供电公司的）、通信、有线电视、给排水、供气、供暖等线路和设施的改造、迁移，优先列入本单位、本系统工程计划，相应安排专项资金，按老旧小区整治改造工作进度同步完成改造或迁移任务。与老旧住宅小区的原产权单位沟通协调，本着对老职工负责、对困难群众负责的态度，在自身财力可负担的范围内，动用企业公积金或事业单位职工福利基金，主动分担部分整治改造费用。
（八）社会资助。统筹养老、文教、体育等事业发展资金，积极支持老旧小区养老、托幼、公共活动场所等社会公益项目的建设运营；号召当地大中型企业资助，支持老旧小区设施改造、物业管理和社会公益项目。各地在调整社会救助标准时，要充分考虑物业费因素带来的生活成本增加，保障困难群众生活水平不降低。各市、各企业要尽快研究制定盘活老旧小区住宅专项维修资金的办法，按规定和程序使用专项维修资金，用于住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。
（九）加强管理。社区居民委员会要按照鲁民〔2014〕83号文件要求，指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。未成立业主委员会的住宅小区，暂由社区居委会代行业主委员会职责。
四、组织领导
老旧小区整治改造和物业管理，情况复杂，涉及面广，是一项惠及民生的系统工程，各级政府必须强化责任意识，切实加强组织领导。各市由市政府总揽，成立由市政府负责同志牵头的领导小组负责指导监督，区（县、市）级政府为责任主体，街道办事处（镇政府）为实施主体，社区居委会全程参与，扎实推进老旧小区整治改造和物业管理。老旧小区整治改造涉及国有企业的，企业要积极配合当地政府做好相关工作，并通过各种渠道主动分担部分整治改造费用，国资部门要给予支持。
本《意见》自2015年8月1日起施行，有效期至2020年12月31日。
山东省住房和城乡建设厅 山东省发展和改革委员会
山东省财政厅 山东省民政厅 山东省公安厅
山东省人民政府国有资产监督管理委员会
山东省新闻出版广电局 山东省物价局
山东省通信管理局 国网山东省电力公司
2015年7月12日
