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这些可以作为不交纳物业费的理由吗？
一、业主办理入住手续后空置需要交纳物业管理服务费吗？
物业竣工验收合格交付使用前发生的物业管理相关费用，由开发建设单位承担。物业竣工验收合格交付业主后发生的物业管理服务费，由业主承担；但开发建设单位与业主约定由开发建设单位承担物业管理服务费的，由开发建设单位承担。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。开发建设单位在房屋竣工交付业主后，不管是否居住，都应承担共同管理和维护的责任。因此，空置房的业主也应当按时交纳物业管理服务费。
二、新房业主不入住只想缴20%基础热费遭物业拒绝
白女士家住长春市乐群街，今年2月在北湾新城买了一套房子，最近装修好了，准备交取暖费，但是白女士不想马上入住，只想交20%的基础热费，可小区物业不同意，称第一年交费必须要交100%。
白女士新买的房子在北湾新城2期11栋，前不久刚刚装修好。最近她来到小区物业长春中天昊业服务有限公司，与工作人员说明今年不入住，只想交20%的基础取暖费，但是工作人员说，第一年入住必须要交100%的取暖费，否则明年要补交滞纳金。白女士说，因为物业不提供相应手续，致使她至今没法到供热公司交费。
随后，记者联系到了小区物业，工作人员告诉记者，第一年入住要交100%的取暖费，到了第二年可以交20%。因为信息还没有过到供热公司，小区的1栋、3栋、4栋、6栋、11栋都是由小区物业代收费用。如果第一年不交100%，只交20%的费用是不供热的，这时出现任何问题是看不出来的，只有交了100%的费用，在全热的状态下才能及时发现问题。
北湾新城小区归新华供热公司管理，工作人员告诉记者，如果业主不入住，只交20%的基础费用，公司是不会强制业户交100%的费用，并且现在北湾新城小区第一年的取暖费都是由小区物业代收的，与他们不发生关系。小区业户有任何问题都可以随时来询问。
记者了解到，根据《关于规范长春市城区供热价格及有关问题的通知》规定，新建住宅整栋楼入住率不足50%的，由开发商与供热企业进行热费结算。用户根据自己的需求，确定交全额或基本热费。按规定，当年新建住宅，办理入住手续而申请不用热的用户只需交纳20%基本热费。整栋楼不用热的，不需交纳20%基本热费。另外，供热期不用热的用户，应于10月15日前向供热企业提出申请，经同意后，缴纳20%的基本热费。未提出申请的，未缴纳20%基本热费的用户（不含新建房屋），在供热期间申请用热的，需缴纳全额热费。
三、物业与业主“斗法” 纠纷案件逐年上升
因为一张车位卡，物业保安和业主大打出手；因为服务不到位，居民屡次拒交物业费而成被告；因为捆绑收费，物业人员和居民成了“冤家”。究竟是什么原因让原本应融洽相处的双方，演变成如今这不可调和的“敌人”？10月20日，记者在昆区人民法院提供的一组数据中，找到了答案。
物业与业主纠纷逐年增加
今年5月15日13时左右，闫某开车回到了东亚世纪城四期的家中，因为没有办理停车位卡，他被物业保安龙某拦在了门外。闫某下车与龙某理论，龙某抄起手中的对讲机就朝闫某的头部打了一下，两人便扭打在一起。后龙某冲进门岗，拿了一把刀，便捅进了闫某的胸部。
昆河派出所姜兴伟告诉记者，这样的事情在包头市并非个例，近几年，经常发生物业和业主之间因门禁卡、停车卡等矛盾引发的刑事案件。
针对物业与居民矛盾频繁的情况，昆区人民法院立案二庭庭长郝建军给记者提供了一组数据，2012年，该院审结物业管理服务合同纠纷案件39件，涉及物业公司3家。2013年，审结物业管理服务合同纠纷案件184件，涉及物业公司8家。2014年，审结物业管理服务合同纠纷案件262件，涉及物业公司12家。2015年1至8月份，审结物业管理服务合同纠纷案件225件，涉及物业公司15家。
“从上述数据可以看出，2012年至2013年，结案数量呈井喷式增长，2013年结案数量为2012年的4.7陪，其后每年的增长率都在40%左右。今年1-8月的结案数量就已经接近了去年全年的结案量。涉诉的物业公司也由2012年的3家增长到2015年的15家。”郝建军说。
物业公司问题多为管理不到位
“服务不到位，物业公司又不解决，我们只能拒交物业费。”杨先生说。在众多的案件中，物业公司到底存在哪些实质性的问题？
郝建军介绍，在审理的案件中，审判人员发现了其中的不少问题，首先，物业与房产公司之间的关系“暧昧”。物业公司接管物业时的验收程序“走过场”，造成了物业承接验收制度不完善，移交不完整。一旦出现问题，物业公司不但不敢与开发商交涉，甚至会成为开发商的利益维护者，来与业主分庭抗礼，从而引发更多的矛盾和冲突。
另外，物业与房产公司的销售往往是一套人马、两块牌子，导致部分业主误认为“开发商就是物业公司，物业公司就是开发商”，从而把开发商在楼盘开发过程中遗留的一些问题归责于物业公司，甚至以此为借口拒交管理费。
此外，物业公司在与开发商办理交接手续时，往往私下约定，开发商或承建商给物业公司预留部分工程质量保证金。业主在收验房屋时，发现任何工程质量问题，如屋顶、外墙面渗水、门窗质量不合格等，一律由物业公司负责协调维修。而物业公司虽然同意帮业主协调相关责任方进行更换维修，但却久拖不决，直到拖过了尾保期，才告知业主属于工程质量问题，与物业无关，让业主找开发商协商解决，而此时由于超过了质保期，只能通过申请公共维修基金予以解决。这样更加激化了双方的矛盾。
业主应提高法律意识
采访中记者发现，在这些案件中，大部分是物业公司以业主拒交物业费为由状告业主，但对于业主来说，也有着一肚子的苦水。究其原因，这与业主法律意识淡薄也不无关系。
郝建军告诉记者：“很多业主在认识上存在误区，如房屋质量问题和物业管理问题混为一谈，认为无论房屋出现任何问题都应由物业公司负责；以不在该物业居住来作为拒交物业费的抗辩理由；认为物业公司服务不到位时不能及时保全证据；物业公司、开发商违反与业主的合同约定，或物业公司、开发商发生侵害业主权益的行为时，业主往往怠于行使自己的诉权，不愿通过诉讼的方式保护自身权益，而选择消极的不予缴纳物业服务费用，这些都是业主缺乏法律意识的表现。”
那究竟该如何化解物业与业主之间的矛盾，解开“物业之殇”的死结？郝建军也给出了建议。首先，物业公司应该严格按照国务院颁布的《物业管理条例》《包头市物业管理条例》《物业服务收费管理办法》等相关法律法规，以及物业管理服务合同的权利义务约定进行物业服务管理。其次建议物业公司对物业管理服务纠纷，通过社区或相关组织机构前置调解的方式解决。纠纷的解决更需要的是矛盾的缓和，以及当事双方的相互理解与谅解，而不是法院的强力介入与判决。
同时，业主要分清物业管理服务合同中的权利义务关系与房屋买卖合同中的权利义务关系，分清物业管理服务合同关系与相邻关系。遇有违约、侵权或损害，在分清法律关系的基础上，根据相应的权利义务关系起诉维权。尤其是在遇到房屋漏水、墙体裂缝等房屋质量问题时，在向物业报修、要求协调解决的同时，要积极联系房屋出卖方协商解决，协商不成尽快起诉。
此外，郝建军建议，业主积极成立业主委员会，有了业主的自治组织，更有利于规范物业服务，自主的处理小区内相关事务，维护业主合法权益。如果因拒交物业费被物业公司起诉，应该积极应诉，不要通过躲避送达、庭审的方式消极面对法院诉讼。
四、新民诉法后督促程序不再“休眠”
蜀山法院首发支付令催缴物业费
本报讯 一件事实明确的借贷纠纷，如果遇到老赖，起诉到法院，打个官司哪怕是简易程序，少则3个月，多则半年。 10月19日，记者从合肥市蜀山区法院获悉，对于简单明了的民事、经济纠纷，当事人不妨尝试督促程序，申请支付令，将大大缩短整个解决纠纷的时间。“虽然涉及到我国诉讼程序中的督促程序以及支付令，离我们日常生活有点远，但是如果你真正了解它，就会发现对于有纠纷需要解决的当事人，会提供更高效率的解决方式。”蜀山法院小额速裁庭庭长张磊告诉记者。
10月8日，小长假后第一个工作日，辖区内一家物业公司向该法院申请支付令，督促小区的居民刘某支付拖欠的1000多元物业费。法院当天立案，经过速裁庭审查，当天就下达了支付令。“这是今年我院第一个督促程序案件。”张磊介绍，也是《民事诉讼法》修订后的第一张支付令。“新民诉法修改以前，督促程序基本被当事人淡忘，法院很少能够使用该程序解决纠纷，可以理解为‘休眠’状态。修改后的督促程序更加具有操作性，蜀山法院立即将其纳入多元化纠纷解决机制，制定了《蜀山区人民法院关于适用督促程序化解欠缴物业费纠纷实施细则》，并根据欠缴物业费纠纷的特性，尝试适用督促程序，用非诉程序化解逐年递增的物业类纠纷。 ”
据了解，修订后的《民事诉讼法》及最高人民法院的相关司法解释对督促程序作出了更加具体、实用的规定，并对原有的条文进行了两项重大修改：一是督促程序不再以被申请人提出的书面异议必然导致终结，而是由法院进行审查，异议成立的裁定终结督促程序，异议不成立的裁定驳回；二是督促程序终结后，不以申请人的启动而自行转入诉讼程序。上述两方面的改进有效防控被申请人滥用提出书面异议的权利，造成大量的支付令不能发生法律效力，而导致督促程序无法发挥其实际作用；另外，删除了申请人在督促程序终结后的立案环节，节省了申请人的时间和精力，实现了诉与非诉的无缝对接。 （记者唐欢）
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支付令是人民法院依照民事诉讼法规定的督促程序，根据债权人的申请，向债务人发出的限期履行给付金钱或有价证券的法律文书。是人民法院根据债权人的申请，依法作出的督促债务人为一定给付义务的法律文书。这是处理债权债务关系明确的民事、经济纠纷的最好办法，但只能体现在债务人接到支付令之日起15日内，不向法院提出书面异议方可实现。债务人对债权债务关系没有异议，但对清偿能力、清偿期限、清偿方式提出不同意见的，不影响支付令的效力。若法院裁定终结督促程序，支付令自行失效，案件可自行转入诉讼程序。
五、房产证办不下来，物业费也难收 问题怎么破
“已经住了十年的老房子，到现在都没办下房产证。国庆期间物业称电梯损坏没钱维修，家住在12楼上，整整一星期我们都没法出门……目前又到了供暖期，交了暖气费却因为无法进行二次加压，这个冬天我们也许还要面临严寒的考验。”近日，家住富林路久丰花园小区的业主致电本报热线，讲述了他们遇到的难题。
小区问题多，居民特烦恼
在该小区，1单元9层的张奶奶告诉记者：“我们从2005年买房，到现在已经10年了，房产证却一直没办下来，10年间我们不断询问，最初开发商的回复是会尽快办理。可是后来开发商负责人换了好几批，我们再去找的时候他们又说需要了解情况。没想到这一拖就是10年，我们了解到，现在开发商已经被注销了营业执照，物业方也只有当时开发商遗留下来的几个人，并没有聘请合法的物业公司进行管理，小区里不仅频发盗窃案件，卫生方面都存在很多问题。我们多次找了相关部门和开发商管理人员，均没得到有效答复。”
“由于房产证迟迟办不下来，多户居民产生抵触情绪拒交物业费。物业费交不上去，最直接的影响就是电梯出现故障没人管。今年国庆节期间，正值人们出行高峰期，电梯出现了故障。楼上的居民苦不堪言纷纷找到物业，物业工作人员称，因为没有交纳电梯维修费，电梯坏了无法找人修理。我们这些老年人上下一次楼还要扶着护栏，9层高就走了半个多小时。另外，我们是高层住户，供暖需要二次加压，而物业费交不齐致使二次加压无法完成。”业主苏大爷说。
关于拒交物业费，接受采访的居民称：“交了物业费又有什么用？我们前几年也一直交，可是小区环境还是一点都没有改变。电梯年久失修，乘坐时心惊胆颤。当初购房时我们交了一次煤气管道建设费，之后一直没通煤气。这几年我们一直都是自己买煤气或用电饭锅，特别不方便。这些问题不断积累，让越来越多的业主有了怨气，最终把这些气全部归结到了物业费的缴纳上。这些年我们也多次提出，只要开发商能够把房产证给我们办下来，提高物业的服务质量，大家的物业费绝对不会少。”
遗留问题正在解决中
就业主反映的问题，久丰置业临时负责人虞先生接受采访时说：“其中房产证是大家最为关注的问题，其实这是个历史遗留问题，这些年我们一直在着力解决。当初开发这里时，相关部门提议把这个小区作为专家公寓，以5万一亩的价格卖给我们，后来因为地片太偏卖不出去，没办法只好作为商品房出售。可是出售之后，土地价格暴涨，我们又不能找业主埋单，前后倒贴进去将近1000万元。而物业方面，我们当初也是询问了好多家物业公司，但人家一看到这种情况不愿意接手，我们又不能不管这些居民，就只好请来一些临时的管理人员代做物业方。现在业主们拒交的物业费有70多万元，电梯维修和供暖二次加压也需要我们和业主们沟通才能共同完成。关于他们以前交的物业费，我们都用作基础设施建设和道路硬化等，也并不是无故收取。这些问题我们一直在积极处理，因为涉及的问题很多，所以请业主们耐心等待，如果没有意外，今年10月底或11月初，就会把大房产证办下来。接下来的问题也就都迎刃而解了。”
记者手记：其实开发商、物业和业主之间的纠纷问题已经不算新鲜事了，双方也是各执一词。看似都有理有据，实则就是缺乏沟通。就这次事件来看，业主对开发商的不信任和不满情绪给开发商造成了很多经济方面的困难。而反过来说，开发商也没有与业主们积极沟通协调，致使矛盾升级。只要沟通好，办法总比困难多。（记者 赵永峰 实习生 冀娜 郭宏伟）
六、房屋未交付业主不需交物业管理费
读者刘小姐：我今年8月认购了一套房子，要到明年底才交房，在签购房合同时，合同上写物业费从签订合同当天算起，这样合理吗？
市发展和改革局：根据《梅州市物业收费管理办法》第十九条规定，房屋已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付，业主不需交物业管理费。房屋已出售且交房的，则需要交物业管理费。
来源：梅州日报、包头晚报、安徽法制报、百度乐居、北方网、内蒙古晨报等
