市民林先生咨询：设立业主大会已成为业主组成自治团体参与决策的重要方式，那么小区如何设立业主大会？

    济南市物业管理行业协会法律专业委员会答复：根据我国《物权法》及《山东省物业管理条例》规定，业主大会是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同一物业管理区域内全体业主组成，对关系到业主共有权、共同管理权的事项进行决议的业主自治组织形式，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

    召开首次业主大会的条件为：业主已入住面积的比例达到50%以上；业主已入住户数的比例达到50%以上。现实中经常出现这样的情况：部分业主已入住较长时间，但由于种种原因，入住面积或入住户数达不到50%以上，业主大会迟迟不能召开，已入住业主的合法权益难以保障。针对这种情况，《条例》规定：首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到25%以上即可召开首次业主大会。符合大会召开条件的，该物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民政府应在30日内组建业主大会筹备组，筹备组应自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会会议由业主委员会负责召集。每年至少召开一次。临时会议需经20%以上本物业业主提议，或发生重大事故及紧急事件需要及时处理的即可召开。议事规则为：业主表决事项时，除筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金与改建、重建建筑物及其附属设施这两类事项要经过专有部分占总建筑物面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意外，其他的议决事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可。