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问诊物业服务
业主与物管相处的核心焦点是什么，物管的工作到底是什么，作为业主怎样维护自己的权益？阅读这篇文章，希望对你有用。
有人这样比喻：业主与物管，像一对婆媳，谁哪里没做好，都可能落下“把柄”，被对方借机发飙。物管嫌收费偏低，在服务上缩了水，抑或有无心之过；业主觉得交了费，收费还不菲，一切事情物管包干。
1、沟通不到位
在某一小区里，两年前有业主的摩托车被盗，业主认为该物管赔。物管方认为，业主没锁车，有过错在先，不予负责。
僵持之下，业主拒交物管费，说要用被盗的摩托车抵，抵足近8000元的车钱，再交物管费。
还有一种情况，双方怨气大。抑或是电梯坏了，抑或是化粪池堵了。这两种情况下，物管大抵会动员业主使用大修基金，可业主不乐意，说交的物管费，物管可不能白拿。
事实上，围绕停车位收费、外人随意进出，物管与业主也发生过不少争执。
在这些争执背后，双方通常各执一词：物管认为物管费低，服务项目少，或服务不到位，理所当然；业主却觉得交了物管费，交得还不少，小区的卫生、安全、设施维护等，物管理应包干，不应另行收取费用。
业主与物管被人比作婆媳，很难就解决遇到的问题达成一致。
2、费用谈不拢
如果每平方米涨两三毛钱，业主大多不满。以80平方米的电梯房为例，涨价后业主每月需多缴20元左右。
事实上，说到涨物业费，多数业主比较敏感，毕竟是要他们多掏钱。况且，物价部门也没有出台新的物管费征收标准。所以，物管的这一期望始终被搁浅。
也有业主认为，物管当前的服务质量并不高，要求涨物管费的理由站不住脚。如果物管做得够好，在业主满意的前提下，涨物管费的阻力要小得多。
物管费低—物管难以为继—服务缩水—业主不满—业主拖欠缴费，其结果要么是物管“自炒鱿鱼”，要么被扫地出门，或者继续僵持。这场较量，似乎将物管行业拖进这样一个“怪圈”。
“说到底，关键是钱的问题。”，如果物管费收取标准上浮，物管与业主的关系，会在很大程度上得以缓和。
3、物管盈利低
除了物管费的问题，物管管理水平良莠不齐，也令“婆媳关系”僵持难解甚至恶化。
然而，不同的是，独立物管往往要自负盈亏。笔者认为，在现有盈利不高的条件下，物管腾不出多余的钱来发高工资和福利，吸收的员工综合素质自然不高，服务品质“缩水”就不难理解了。
当然，少数物管企业管理水平不高，只顾经济利益，忽视社会效益，不惜以牺牲服务品质来换取盈利。
4、责任没分清
“物管不是什么都该管。”，物管费只包括公共物业及配套设施的维护保养费、聘用管理人员的薪金、公用水电的支出、垃圾清理以及绿化养护等十多项内容，并非小区内的所有开销，都应从物业费里支出。
举例，比如小区进贼，偷了哪家的金项链、现金等专有物品，要是小偷没被抓住，被偷的业主多半会找物管索赔。
“原则上，专有物品是业主自行保管，与物管没有保管合同关系。再说，钱丢了多少谁能说清楚？”。
其实，不管是电梯维修、化粪池疏导，抑或是环境卫生、设施维护等，哪些该用大修基金，哪些该物管负责，在业委会与物管的合同中有约定。比如电梯维修维护，合同中通常以维修金额的多寡，来约定属于大修还是小修。小修多半由物管出资负责，而大修则动用大修基金。
然而，当电梯出现故障需动用大修基金时，不少业主不乐意，认为大修基金是在房子发生大的破损时，才能派用。
支招以下几条
不少业主不知道物管应该提供什么服务，在他们印象中，只要小区有什么麻烦事，首先想到的就是物管。其实，物管不是万能的，但业主可在以下这些方面，与物管“讨价还价”。
1、费用支取：按有关规定和合同约定，公布物业服务资金的收支情况。
2、房屋养护：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。按房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，且组织维修。
3、每日巡查：每日可巡查几次，包括小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、乱搭乱建：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
5、电梯维保：可设定维保期限，定期维保，且作好维保记录，及时负责年检。
6、清扫保洁：业主可以要求物管每天清扫几次，清洁需要达到什么标准。小区草木、花地隔多久进行修剪，并定期喷洒药物，预防病虫害。
7、地下管网：可要求物管对水泵、上下水管道、落水管、污水管等设施进行定期维护。
8、消防安全：要求物管动用大修基金，为小区配备消防器具。
9、道路路面：设定时间，要求及时维护维修人行道板的路面。
10、市政设施：包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯管理和维护。
11、停车费用：停车位属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向物管交纳停车费，至于多少归物管，多少归业主，这个比例可以商定。停车场属于开发建设单位所有的，业主可设定提取额度作为停车管理服务费。
有人这样比喻：业主与物管，像一对婆媳，谁哪里没做好，都可能落下“把柄”，被对方借机发飙。物管嫌收费偏低，在服务上缩了水，抑或有无心之过；业主觉得交了费，收费还不菲，一切事情物管包干。
1、沟通不到位
在某一小区里，两年前有业主的摩托车被盗，业主认为该物管赔。物管方认为，业主没锁车，有过错在先，不予负责。
僵持之下，业主拒交物管费，说要用被盗的摩托车抵，抵足近8000元的车钱，再交物管费。
还有一种情况，双方怨气大。抑或是电梯坏了，抑或是化粪池堵了。这两种情况下，物管大抵会动员业主使用大修基金，可业主不乐意，说交的物管费，物管可不能白拿。
事实上，围绕停车位收费、外人随意进出，物管与业主也发生过不少争执。
在这些争执背后，双方通常各执一词：物管认为物管费低，服务项目少，或服务不到位，理所当然；业主却觉得交了物管费，交得还不少，小区的卫生、安全、设施维护等，物管理应包干，不应另行收取费用。
业主与物管被人比作婆媳，很难就解决遇到的问题达成一致。
2、费用谈不拢
如果每平方米涨两三毛钱，业主大多不满。以80平方米的电梯房为例，涨价后业主每月需多缴20元左右。
事实上，说到涨物业费，多数业主比较敏感，毕竟是要他们多掏钱。况且，物价部门也没有出台新的物管费征收标准。所以，物管的这一期望始终被搁浅。
也有业主认为，物管当前的服务质量并不高，要求涨物管费的理由站不住脚。如果物管做得够好，在业主满意的前提下，涨物管费的阻力要小得多。
物管费低—物管难以为继—服务缩水—业主不满—业主拖欠缴费，其结果要么是物管“自炒鱿鱼”，要么被扫地出门，或者继续僵持。这场较量，似乎将物管行业拖进这样一个“怪圈”。
“说到底，关键是钱的问题。”，如果物管费收取标准上浮，物管与业主的关系，会在很大程度上得以缓和。
3、物管盈利低
除了物管费的问题，物管管理水平良莠不齐，也令“婆媳关系”僵持难解甚至恶化。
然而，不同的是，独立物管往往要自负盈亏。笔者认为，在现有盈利不高的条件下，物管腾不出多余的钱来发高工资和福利，吸收的员工综合素质自然不高，服务品质“缩水”就不难理解了。
当然，少数物管企业管理水平不高，只顾经济利益，忽视社会效益，不惜以牺牲服务品质来换取盈利。
4、责任没分清
“物管不是什么都该管。”，物管费只包括公共物业及配套设施的维护保养费、聘用管理人员的薪金、公用水电的支出、垃圾清理以及绿化养护等十多项内容，并非小区内的所有开销，都应从物业费里支出。
举例，比如小区进贼，偷了哪家的金项链、现金等专有物品，要是小偷没被抓住，被偷的业主多半会找物管索赔。
“原则上，专有物品是业主自行保管，与物管没有保管合同关系。再说，钱丢了多少谁能说清楚？”。
其实，不管是电梯维修、化粪池疏导，抑或是环境卫生、设施维护等，哪些该用大修基金，哪些该物管负责，在业委会与物管的合同中有约定。比如电梯维修维护，合同中通常以维修金额的多寡，来约定属于大修还是小修。小修多半由物管出资负责，而大修则动用大修基金。
然而，当电梯出现故障需动用大修基金时，不少业主不乐意，认为大修基金是在房子发生大的破损时，才能派用。
支招以下几条
不少业主不知道物管应该提供什么服务，在他们印象中，只要小区有什么麻烦事，首先想到的就是物管。其实，物管不是万能的，但业主可在以下这些方面，与物管“讨价还价”。
1、费用支取：按有关规定和合同约定，公布物业服务资金的收支情况。
2、房屋养护：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。按房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，且组织维修。
3、每日巡查：每日可巡查几次，包括小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、乱搭乱建：对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
5、电梯维保：可设定维保期限，定期维保，且作好维保记录，及时负责年检。
6、清扫保洁：业主可以要求物管每天清扫几次，清洁需要达到什么标准。小区草木、花地隔多久进行修剪，并定期喷洒药物，预防病虫害。
7、地下管网：可要求物管对水泵、上下水管道、落水管、污水管等设施进行定期维护。
8、消防安全：要求物管动用大修基金，为小区配备消防器具。
9、道路路面：设定时间，要求及时维护维修人行道板的路面。
10、市政设施：包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯管理和维护。
11、停车费用：停车位属于全体业主的，使用人应按照物价部门核定的标准向物管交纳停车费，至于多少归物管，多少归业主，这个比例可以商定。停车场属于开发建设单位所有的，业主可设定提取额度作为停车管理服务费。
